Риски при строительстве: объясняю, как надежно проконтролировать свои капиталовложения

Все мы уже знаем, что выгоднее всего делать инвестиции в недвижимость на этапе котлована – тогда доходность будет максимальной. Но у такого подхода есть ряд моментов, которые инвестор должен проконтролировать самостоятельно или, в идеале, с привлечением компетентного партнера, понимающего полный контекст турецкого рынка жилья. Это не столько риски, сколько индикаторы того, насколько гладко проходит процесс возведения жилья, его оформления правового и эстетического. Об этом мы сегодня и поговорим.

Tapu: главный документ для инвестора

Сразу скажу, что самый важный документ при работе с недвижимостью это Tapu или, говоря по-русски, свидетельство о собственности. Оно выдается в Кадастровом управлении муниципалитета и содержит все сведения об объекте недвижимости.

Там мы видим на чье имя недвижимость зарегистрирована, владеет ли кто-то еще долей в этом объекте, есть ли ипотека с обременением (временный запрет на продажу) или другие ограничения. В Tapu также указывается кадастровая стоимость жилья и площадь земельного участка под домом, которая находится в управлении владельца – в Турции жильцы владеют и долей земли под домом. Кроме того, документ содержит данные о состоянии объекта недвижимости и самого земельного участка. Это своего рода «паспорт» апартаментов с полным их описанием.

При этом документ может меняться, отображая все изменения, которые происходят с жильем. Чтобы понять как это происходит, я опишу вам кратко процесс возведения дома и какие изменения вносятся в Tapu и прочие документы, чтобы вы знали какую документацию просить у застройщика для более надежного контроля.

Строительство на этапе чертежа

Весь процесс от котлована до заселения новых жильцов можно разделить на 4 условных этапа:

1. Дом на стадии чертежа;

2. Начало строительства (возведено два первых этажа);

3. Завершение строительства и финальная сертификация;

4. Продажа объекта недвижимости.

Сначала строительная компания создает проект на бумаге – чертеж жилищного комплекса. В нем формируется полное описание всех архитектурных сооружений на земельном участке, всех жилых блоков и придомовой инфраструктуры, этажность, площадь объекта в целом и каждой квартиры в отдельности и т.д. То есть расписывается в деталях вся структура комплекса, который будет возведен на этом строительном участке.

Это важно, т.к. если по завершении строительства детали уже построенного объекта не будут совпадать с исходным чертежом, то дом могут просто не принять к эксплуатации. Даже если различия будут самыми минимальными, всего в пару десятков сантиметров. Но не будем забегать вперед – этот чертеж застройщик сначала еще должен зарегистрировать в муниципалитете.

В мэрии такой план жилого комплекса тщательно изучают и принимают решение, регистрировать ли объект под застройку. В частности, муниципалитет смотрит на ограничения, которые существуют для каждого земельного участка, на структуру коммуникаций и пр. Если все прошло успешно, то власти выдают документ под названием Yapı Ruhsatı – это и есть разрешение на строительство.

Лишь после этих согласований строительная компания начинает реальные работы на объекте, роет котлован, возводит фундамент и первые этажи.

Возведены первые два этажа: почему это важно?

Когда возведены первые два этажа (там обычно располагается закрытая парковка), то застройщик может подать в мэрию запрос на сервитут этажей – это означает, что стартовал второй этап строительства вашего будущего дома.

Сервитут дает право на оформление собственности и управление (строительство) по сути уже чужой квартиры. То есть, по закону, проект жилого комплекса считается уже состоявшимся, что позволяет двигаться дальше в его оформлении – выдавать первую версию Tapu на квартиры и передавать его будущим жильцам. Правда это будет еще не финальная версия документа – она будет обозначена как Kat mülkieti.  

Добавлю, так поступают не все застройщики. Многие выдают лишь финальную версию Tapu уже после сдачи комплекса в эксплуатацию. Но тут есть важный нюанс – оформление права собственности на раннем этапе говорит о серьезности намерений застройщика, потому что с этого момента объект начинают более тщательно контролировать местные власти.

Более того, раннее оформление права собственности дает возможность застройщику получить банковские гарантии и оформить страховку на объект. Это, в свою очередь, важно с точки зрения ипотеки и гарантий того, что объект точно будет достроен. Для инвестора раннее оформление Tapu это хороший знак.

Благодаря такой системе в Турции фактически нет недостроев. Даже если у строительной компании начинаются какие-то финансовые проблемы, то страховая компания берет шефство над объектом, и стройка завершается успешно для инвестора. Этим Турция и отличается от СНГ – здесь все нюансы продуманы так, чтобы интересны конечного покупателя или инвестора не пострадали даже в случае какого-то форс-мажора.

Ввод дома в эксплуатацию: проверяем всю документацию

Ввод в эксплуатацию это третий этап строительства, который подтверждается соответствующими изменениями в документации. Так, застройщику выдается документ под названием Ферди Искан (Ferdi Iskan) — акт о сдаче жилья в эксплуатацию. Существует еще Генель Искан (Genel Iskan) — технический паспорт всего здания, и эти документы путать крайне не рекомендуется.

Ферди Искан выдается когда завершено грубое строительство здания и внутренняя отделка, когда подключены все коммуникации и завершено оформление придомовой инфраструктуры. То есть говорит о том, что дом полностью готов к заселению.

Но для застройщика это довольно сложный процесс, ведь контролирующие органы сверяют на этом этапе дом с исходным чертежом. Смотрят, все ли правильно построено, нет ли нарушений, и только тогда выдают свое заключение. Это очень важный документ, из-за чего проверка проводится очень тщательно.

Даже если застройщик на лишние 10 см выведет балкон влево либо вправо или внесет другие мелкие несоответствия с планом, то İskan могут не выдать, а дом, соответственно, не сдать в эксплуатацию. Можно сказать, что это главный риск для инвестора. Но такое случается крайне редко, потому что застройщик заинтересован сдать уже готовый объект не меньше, чем инвестор.

Успешное получение İskan позволяет выдать Tapu в финальной версии. Там будет уже отмечено не Kat mülkieti, а Kat irtifakı. Это очень важный момент для инвестора – только финальная версия документа дает владельцу полное право на эту собственность. Рекомендую всегда проверять этот момент при купле-продаже недвижимости.

Заключение договора купли-продажи

Вот, наконец, мы подходим к заключительному этапу – к оформлению договора. Все параметры в договоре надо внимательно изучить и даже проконсультироваться с профильным юристом. Мы ведь обсуждаем покупку недвижимости, а не килограмма помидоров на базаре – цена ошибки тут очень велика.

Главная проблема в том, что неосведомлённому человеку, тем более иностранцу, может быть сложно разобраться в турецкой документации – и в этом главный риск. Однако для специалиста в этом нет совершенно ничего сложного. Потому настоятельно рекомендую обращаться к профессионалам за консультацией и сопровождением таких сделок.

Наши специалисты 7-8 лет получают образование, повышают свою квалификацию, и только после этого допускаются к сопровождению сделок. Но особенно важен опыт работы на местном рынке – сотрудник должен знать всю подноготную строительных компаний, их репутацию, финансовое положение застройщика и прочие риски. Также он должен иметь прямой выход на застройщика, чтобы затребовать все необходимые чертежи и документы, среди которых главным является все тот же Tapu.

Небольшие средства, потраченные на консультацию специалистов Expert Property, могут уберечь вас от потери всей суммы – наша репутация, которой мы очень дорожим, говорит сама за себя. Если же обратиться ко мне на самой ранней стадии, то я как опытный риелтор с многолетним стажем еще и правильный объект подберу, где риски будут минимальными, а прибыль и комфорт – максимальными.

Всегда ваша Татьяна Гюнеш

Надежный гид и помощник в сфере недвижимости