Назад к новостям

Новости недвижимости: Турпоток демонстрирует рекорды и стимулирует рост арендных ставок

22.12.2021

Конец года это время, когда все подводят итоги. И хотя пока актуальная информация охватывает не весь год, а только период январь-октябрь, мы уже сейчас можем увидеть насколько динамично развивается Турция, отрасль недвижимости и связанные с ней сектора экономики. 

Так, сегодня мы рассмотрим динамику туристического рынка, а также его влияние на сферу аренды жилья. Спойлер: если вы планировали приобрести жилье под заработок на аренде, то до Нового года лучшее для этого время. 

Туристический поток в Турции оказался рекордным в Средиземноморье

Из-за коронавируса и повсеместных локаутов, которые закрыли для посещения едва ли не весь мир, поток туристов по всей планете в 2021 год был нестабилен. Так было везде, но только не в Турции, которая максимально упростила въездные процедуры, благодаря чему доступ к роскошным пляжам и качественному отдыху имели все желающие.

Это нашло отражение, в частности, в динамике авиаперевозок, которые на днях распространило Главное управление государственных аэропортов (DHMİ) при Министерстве транспорта и инфраструктуры Турции. Согласно их данным, пассажиропоток в аэропортах страны за период января-октября текущего года составил невероятные 107 104 471 человек. Эта цифра и без того впечатляет, но на фоне корона кризиса выглядит еще эффектнее.

Всего за один месяц (октябрь) было совершено 158 512 рейсов. Из них 58 953 – международные, на которых перевезли 8 595 156 пассажиров. Всего же, с учетом внутренних рейсов, было перевезено 15 713 406 пассажиров, что очень много, учитывая пору года. Чаще всего иностранцы посещали Стамбул и Анталию.

В этом контексте интересны данные Ассоциации отельеров Средиземноморского региона (AKTOB) о динамике туристического потока в Анталии, которые также появились в ноябре – их приводит авторитетное информационное агентство «Анадолу».

Согласно их данным, в январе-октябре «Жемчужину Юга» посетило 8 млн 616 тыс. туристов. Ближайшим конкурентом в Средиземном море оказалась испанская Майорка, хотя ее показатель был более чем в два раза меньше – всего 3,5 млн человек. По прогнозу главы ассоциации Эркана Ягджи, по итогам 2021 года туристический трафик в Анталию значительно превысит отметку в 9 млн человек.

Активнее всего Анталию посещали россияне, украинцы, немцы, поляки, казахстанцы, румыны, голландцы и британцы. Всего же город посетили туристы из 60 стран мира, причем большинство – повторно.

Отдыхали они преимущественно в отелях, но спрос на аренду жилья также постоянно растет, потому что с таким турпотоком гостиницам справляться все сложнее – они рассчитаны на одновременный прием всего 680 тыс. человек. Это с учетом как самых дешевых, так и самых дорогих номеров.

Отельеры убеждены, что такой успех связан с программой сертификации «Безопасный туризм», который с этого года был введен в Анталии и намерены повторить его в 2022 году. Этот подход совмещает надежный контроль и безопасность в условиях пандемии, но при этом не становится обременительным для отдыхающих.

Надо отметить, что похожая ситуация наблюдается и в остальных туристических локациях Турции, в первую очередь в Стамбуле, чуть менее заметно – в Алании. Рост турпотока на фоне девальвации турецкой лиры сделал отдых в Турции крайне привлекательным для миллионов людей и привел к интересным последствиям на рынке недвижимости – о чем мы расскажем в следующем блоке.

Аренда жилья как ответ на рост туристического потока

 Столь бурный рост турпотока в Анталию и другие турецкие города спровоцировал настоящий ажиотаж не только на лучшие номера в отелях, но и на аренду жилья, ставки на которую стали расти просто небывалыми темпами.

Если для арендаторов эти известия нельзя назвать хорошими, то для владельцев недвижимости совсем наоборот – благодаря росту ставок срок окупаемости инвестиций в турецкую недвижимость заметно сократился. Если ранее средний возраст возврата капитала был до 25 лет, то сейчас он снизился до 20, а в некоторых локациях даже до невероятных 13 лет (а ведь зарабатывать можно еще на перепродаже недвижимости). Впрочем, обо всем по порядку.

Из-за беспрецедентного трафика арендные ставки выросли в среднем по стране на 40% с начала года. Однако удивили данные из Стамбула, Анталии, Анкары и прочих городов с самым заметным пассажиропотоком. В наиболее востребованных туристами локациях годовой прирост арендных ставок составил 100%, 200% и даже 300% (рекорд в Стамбуле). Причем главными «виновниками» такого ажиотажа аналитики называют именно иностранцев.

Среди неприятных «побочных эффектов» стало то, что жильцы стали подселять к себе других людей без уведомления собственника жилья. Особенно этим злоупотребляют студенты. Отметим, в Турции запрещено подселять кого-либо без уведомления собственника жилья, иначе он может обратиться в суд.

Еще одним итогом стало то, что резко вырос спрос на двух- и трехкомнатные апартаменты на фоне охлаждения интереса к однокомнатным квартирам. Дело в том, что многие арендаторы заранее просчитывают ситуацию с дорогой арендой и кооперируются до заселения, чтобы и сэкономить, и при этом закон не нарушить. В двухкомнатные квартиры теперь все чаще заселяются по трое, а в трехкомнатные – сразу по пять человек.

Рост зимних ставок и другие внезапные тенденции

Другим не менее знаковым трендом стал рост арендных ставок на зиму. Поскольку высокий туристический сезон в Турции завершается в октябре, то период с ноября по февраль обычно был «мертвым», с очень низкой активностью отдыхающих. Впрочем, так было ранее – теперь же спрос на жилье зимой сохраняется высоким, а арендные ставки продолжают расти даже в холода.

Так, самые высокие темпы роста этой осенью зафиксировали в Стамбуле – ставки увеличились на 8,4% за один только октябрь – и в Измире (+6,8% к сентябрю). Дополняет картинку Турецкий статистический институт (TÜİK), распространив данные по долгосрочным договорам, которые отличаются от краткосрочных и от средних по стране. Согласно этой информации, ноябрьский рост ставок в этом сегменте превысил 17%.

Тут следует пояснить, что ставки по долгосрочным договорам на аренду можно пересматривать лишь один раз в год. Потому динамика здесь заметно ниже, чем в сегменте краткосрочных контрактов. Тем не менее, даже тут заметен рост: в июле +14,55%, в октябре +16,42%, в ноябре +17,09%. Параллельно растет и общий  Индекс потребительских цен в ноябре он вырос на 2,39%, а с начала года – на 19,89%. Так что скорее всего рост арендных ставок продолжится и в декабре.

Есть и еще один тренд последних месяцев, напрямую связанный с инфляцией, но пока мало обсуждаемый широкой аудиторией – расходы строительных компаний на материалы и зарплаты рабочих выросли более чем на 40% с начала года. По крайней мере об этом заявили профильные ассоциации в ноябре.

В итоге в октябре-ноябре компании стали меньше инвестировать в новые объекты, что может проявиться уже в начале следующего года, спровоцировав в определенный момент снижение предложения на рынке. И все это на фоне растущего спроса. Следовательно, темпы роста цен на турецкую недвижимость в следующем году могут оказаться еще выше, чем в этом.

Рынок работает в пользу арендодателей и инвесторов

Если долгое время в Турции была относительно невысокая стоимость аренды жилья, что было обусловлено большим предложением на рынке и ярко выраженной сезонностью, то в 2021 году тренд сменился. Причем с огромным перевесом в пользу арендодателей, чьи инвестиции теперь возвращаются заметно быстрее.

Исходя из данных на конец октября-начало ноября, средний срок окупаемости недвижимости за счет аренды в Турции составил 20 лет. Самой выгодной оказалась Бурса, где этот показатель буквально за месяц уменьшился с 22,1 до 18 лет. Следом идет Анкара – 21,4 и 20 лет соответственно. Замыкает ТОП-3 Анталия, где период возврата инвестиций с аренды сократился с 21,4 до 20 лет. Для сравнения в Стамбуле аналогичный показатель изменился с 23,8 до 21,1. То есть в той же Анталии инвестиции вернуть немного проще.

Этот индикатор довольно условен, потому что определяется простым делением средней стоимости жилья на среднюю же ставку годовой аренды. Так, средняя стоимость жилья по стране составляет около 500 000 лир, а средняя арендная ставка по долгосрочным контрактам – около 2000 лир. Следовательно, срок окупаемости составит 20,8 лет, о которых мы и писали вначале информационного блока.

Однако реальный период окупаемости зависит от очень многих факторов, среди которых как характеристики самой локации (близость к морю, развитие инфраструктуры и т.д.), так и рыночные факторы, инфляция, риски локдаунов и многое другое. При этом мы ранее писали, что в самых популярных у туристов локациях арендные ставки за год выросли на 100-300%.

Таким образом, срок возврата инвестиций будет в разы меньше, чем в среднем по стране. Согласно данным аналитиков, в приморских туристических районах средний срок окупаемости недвижимости составляет 13 лет, а не 20.

Осознавая это, люди спешат приобрести жилье, пока, с одной стороны, цены на него еще больше не выросли, а с другой, пока цены на аренду бьют все рекорды. Это подтверждает не только количество сделок, о чем мы ранее уже неоднократно писали, но и спрос на ипотеку, который вырос в августе-октябре, вопреки повышению процентных ставок.

Что дальше: ожидаем новые ценовые рекорды

Как видим, в экономике всё взаимосвязано – пассажиропоток влияет на количество приезжих, которые формируют спрос на отельные номера и аренду жилья, а это, уже в свою очередь, оказывает влияние на рынок недвижимости. А курс валют и инфляция влияют сразу на все.

По итогам года Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост экономики Турции на 9%. Этот прогноз аналогичен ожиданиям правительства. Специалисты уверены, что девальвация национальной валюты, после первоначального шока, благотворно повлияет на экономику страны. Просто потому, что турецкие товары, а также недвижимость, станут для иностранцев более доступными. Благодаря этому вырастет спрос и, соответственно, доходность для инвесторов.

Сбудутся ли такие ожидания аналитиков покажет время, но то, что все они единодушно прогнозируют росте цен на жилье и арендных ставок само по себе говорит о многом. Туристический поток также будет расти – причем даже зимой (в сравнении с прошлой зимой конечно же), значит спрос на жилье точно не упадет.

Другое дело, если сократится предложение от застройщиков, которые снижают свою активность – тогда приобрести качественное жилье в хорошем районе будет гораздо сложнее, чем сейчас. Впрочем, спрос формирует предложение и без жилья вы точно не останетесь – особенно если обратитесь к Expert Property. Наш прайс-агрегатор недвижимости имеет очень гибкие настройки и прост в использовании, но зато крайне эффективен в выборе лучших объектов на рынке Турции.

Тем самым мы можем сделать вывод, Турция с каждым месяцем, становится все более популярна среди иностранцев

 ваша, Татьяна Гюнеш

Поделиться: