Yatırım amaçlı gayrimenkuller çok farklı olabilir. Ancak, daha fazla kazanabileceğiniz, daha az vergi ödeyebileceğiniz ve hatta geliştiriciden ve belediye başkanının ofisinden ek garantiler alabileceğiniz özel bir konut türü vardır. Bugün Türkiye’deki yenileme programı hakkında ayrıntılı olarak konuşacağım – ilginç olacağına söz veriyorum!

Yenileme – nedir bu?

Gayrimenkul sektöründe yenileme programı eskilerin yıkılması ve yeni evlerin inşasıdır. Türkiye çok aktif bir şekilde gelişiyor, kalite standartları ve konut yaklaşımları geliştiriliyor, bu da konut stokunun sürekli güncellenmesini gerektiriyor.

Bu nedenle, İstanbul, Antalya ve diğer şehirlerdeki 25 yıldan eski evler, yüksek kaliteli, modern konutlara yer açmak için tüm ilçelerde yıkılıyor, şık, asil bir alana, yeni sokaklara ve tüm altyapıya sahip. Yıkımdan sonra kazı aşamasında eski bir nesne veya konut satın almak ve daha sonra bitmiş olanı evin etrafında tamamen yenilenmiş bir konuma sahip satmak çok karlı.

İşte nasıl oluyor: Belediye başkanının ofisi, belirli bir evi veya alanı bir bütün olarak yenileme planlarını duyuruyor. Şehir, evi ve yeri yenilemek için yerel makamların planlarını uygulayan, en iyi üne sahip, en güvenilir lisanslı geliştiricileri seçer. Seçim çok katıdır, çünkü şirket belki de bir kişinin veya ailenin tek konutunu yıkıma götürür – sorumluluk en yüksek olanıdır.

Önemli bir nüansa dikkat çekmek istiyorum – insanlara ait daireler, yani başkasının malını yıkmak. Geliştirici, gelecekte onlara sadece yeni daireler vermeyi değil, aynı zamanda inşaat dönemi için kiralanan geçici konutları da ödemeyi taahhüt eder.

Yani, bu, yerel hizmetlerin yanı sıra yerel sakinlerin kendileri tarafından yakından izlenen önemli bir sosyal konudur. Bu nedenle, yalnızca özel olarak seçilmiş lisanslı şirketlerin bu tür inşaatlara izin verilir.

Dahası, geliştirici sakinlerine başka bir yerde konut sağlayamaz. Türk yasalarına göre, kiracılar sadece dairelerine değil, aynı zamanda bu dairenin bulunduğu konut kompleksinin altındaki araziye de sahipler. Binanın yıkılmasından sonra, inşaat şirketi aynı arsa üzerindeki daireyi kiracılara iade etmekle yükümlüdür.

Geliştirici, tadilattan sonra evin genellikle daha yüksek olması gerçeğinden para kazanacaktır – ek katlarda bulunan tüm daireler şirketin karıdır. Örneğin, tadilattan önce, belediye burada sadece dört katın inşasına izin verdi, ancak şimdi dokuz katlı bir binanın inşası için devam etti. Buna göre, inşaat şirketleri dört katlı konutları sahiplerine iade ediyor ve geri kalan her şeyi satıyor.

İlk olarak, geliştiriciler yenileme için en iyi nesneleri seçerler. Sonra kiracılarla konuşmaya başlarlar, onlarla sözleşmenin şartlarını müzakere ederler. Tüm kiracılardan onay alındığında, her biriyle böyle bir sözleşme imzalanacak ve noter tasdikli olacaktır. Bundan sonra, insanlar tahliye edilir, geçici konut ve kira ödenir ve 1-1,5 yıl sonra yeni bir eve geri yerleştirilirler.

Bu konu birçok kişi için ilginçtir, çünkü eski ucuz konutları satın alırken, yenilemeden sonra çok daha yüksek bir fiyata satabilirsiniz. Eski ev yenileme programına girene kadar yıllarca beklemeyi önermiyoruz, çünkü geliştiricinin zaten sakinlerle sözleşme imzaladığı ve yeni evin kesinlikle 1-1,5 yıl içinde inşa edileceği komplekslerde konut sunuyoruz. Yani, yalnızca zaten tüm garantilerin olduğu nesnelerle çalışıyoruz.

Piyasa değerinin% 50-70’i fiyatına sahip bir ev bulmaya çalışabilir ve daha sonra yenileme programına girmesini bekleyebilirsiniz. Ancak bu neredeyse kayıp bir nedendir – çok uzun süre bekleyebilir ve asla beklemeyebilirsiniz. Çok fazla risk var.

İnşaat şirketinin sadece eski nesneyi bulmakla kalmayıp, tüm sakinleri evlerini yıkmaya, sözleşmenin şartlarını kabul etmeye, noter tasdikine ve ancak o zaman çalışmaya başlamaya ikna etmesi gerektiği anlaşılmalıdır.

Bununla birlikte, her zaman evine bağlı bir kalbi olan, her tuğlanın gençliğinin anılarıyla dolu olduğu ve taşınmayı ve yıkım için izin vermeyi reddeden bir büyükbaba olacaktır.

Uygulamamda, geliştiricinin kiracılarla altı ay boyunca müzakere ettiği, hepsini ikna edebildiği ve zaten bir sözleşme imzalamak için noter ofisine davet ettiği bir durum vardı. Ancak, yaşlı bir adam, şirket yeni eve rahmetli babasının adını verene kadar hiçbir şey imzalamayı reddetti … Ancak inşaat şirketi bunun için gidemedi. Sonuç olarak, ev üç yıldır tadilat yapılmadan ayakta duruyor. Ne geliştirici ne de diğer tüm kiracılar bu adamı ikna edemedi.

Bunun olmasını önlemek için, yalnızca tüm sakinlerin yıkıma onay verdikleri evleri satın almanızı tavsiye ederim. Aksi takdirde, büyük onarımlar olmadan yaşamanın imkansız olduğu eski konutları satın alma riskiyle karşı karşıya kalırsınız (ve bu ciddi bir kayıptır), ancak iyi para için kiralayamazsınız. Bu tür konutlar sıvı olmayacak, bir yük haline gelecektir. Ve evin yenilenmesinden kısa bir süre sonra hala yıkılmaya karar verilirse?

Risk almamak ve profesyonellere Expert Property’den güvenmemek daha iyidir – garantili bir sonuçla en iyi nesneleri seçeceğiz.

Yenileme için konut nasıl seçilir ve satın alınır?

Sıradan konutlarla aynı şekilde satın alabilirsiniz. Ancak, kazı aşamasında satın alırsanız, diğer tüm emlak işlemlerinde alınan % 4’lük zorunlu bir ücret ödemeniz gerekmez. Ancak, hemen söylemeliyim ki, yenileme programının bir parçası olarak bağımsız olarak konut seçmek çok risklidir.

Yerel pazarı derinden anlayan bir uzmanın tavsiyesi olmadan yapamazsınız, çünkü yalnızca bir uzman size hangi kompleksin ve hangi alanın yenilemeden sonra umut verici olacağını ve hangilerinin olmayacağını söyleyecektir. Zaten kazı aşamasında konutlara yatırım yapmanızı tavsiye ederim. Böylece nesnenin maliyeti eski evinki kadar düşük olacak, ancak inşaat için yıllarca beklemek zorunda kalmayacaksınız.

Ek olarak, fiyat, bölgedeki kentsel altyapının gelişmesinden büyük ölçüde etkilenir – yalnızca belediyenin yenilemenin bir parçası olarak ilçelerin düzenlenmesine yönelik planlarına aşina olan bir uzman, konfor ve rahatlık açısından en uygun yerleri gösterebilir. Bu program kapsamında sadece bireysel evlerin değil, tüm yerleşim alanlarının ve hatta ilçelerin yenilendiğini söylemeliyim. Sistematik olarak güncellenen nesnelere, altyapıyla birlikte ve yıkım için bireysel evlere dikkat etmemeye değer.

Genel olarak buradaki matematik aşağıdaki gibidir. Antalya’nın eski merkezinde 25+ yıllık bir evde 1+1 konutun temel maliyetinin 250-300 bin lira olacağını düşünelim. Kazı aşamasında, bunun için 400-450 bin lire ödeyeceksiniz, ancak yeni konut olacak. Evin işletmeye alınmasından sonra, bu fiyat% 20-25 oranında artacaktır. Ayrıca, 3-4 yıl içinde, alanın yenilenmesi tamamlandığında, fiyat% 20 daha artacaktır. Katılıyorum, bunlar çok iyi koşullar.

Yenileme için konut nereden alınır?

Burada en umut verici olanı, Türkiye’nin “güney başkenti” olan Antalya’dır. Antalya’da, yenileme programı kapsamında, aynı anda birkaç ilçede aktif olarak konut inşa edilmektedir. Örneğin, Kepez bölgesinde. Ancak denizden uzak, düşük fiyat dinamiklerine sahip (yılda +% 10-15) ve genel olarak çalışan bir etek olarak kabul edilir, bu nedenle bizim için çok az ilgi çekicidir.

Ancak Muratpaşa ilçesindeki merkez mahalleler bambaşka bir konudur. En yüksek fiyat dinamikleri, maksimum gayrimenkul veriminin yıllık% 30-35 olduğu Yenigün, Bahçelievler, Yıldız ve komşu mahalleler gibi mikro bölgelerdedir.

Burada 70 bin dolara 2+1 formatında konut bulabilirsiniz. yenileme programı kapsamında. Aynı zamanda, deniz çok yakın – sadece 500 m uzaklıkta – ve burası elit olarak adlandırılamasa da, oldukça iyi bir izleyici kitlesine sahip şehrin merkezi.

Fiyat, örneğin Konyaaltı’ndakinden daha az gelişmiş bir altyapıdan da etkileniyor. Onu donatmak 3-4 yıl daha sürecek. Ayrıca, evler arasındaki mesafe çok daha küçüktür. Buna göre, sadece bir park yeri yerleştirmek mümkündür, fırfırlar yoktur.

Ayrıca bölgedeki yenileme çalışmaları henüz tamamlanmamıştır ve yeni evler eskilerinin bitişiğindedir. Her ne kadar buradaki inşaat kalitesi daha prestijli yerlerden daha kötü olmasa da.

İstanbul’da ve diğer şehirlerde de benzer programlar var, ancak durum neredeyse her ay değişiyor – sürekli izlemek için uzman olmanız gerekiyor. En büyük fayda ve en az riskle bir ev satın almak istiyorsanız şahsen benimle iletişime geçmenizi şiddetle tavsiye ederim.

Yenileme programı yüksek karlar vaat ediyor, ancak burada pazarı ve yerleri çok iyi bilmeniz gerekiyor. Uzman Emlak ajansı, piyasada yirmi yılı aşkın bir süredir edindiğimiz farklı gayrimenkul türleriyle çalışma konusunda geniş deneyime sahiptir. Tam olarak neye ihtiyacınız olduğunu ve kolayca, hızlı ve ekstra bir ücret ödemeden nasıl düzenleyeceğinizi biliyoruz.

Sevgili dostlar, eğer bu konu ilginizi çekiyorsa, o zaman lütfen ek bilgi için bizimle iletişime geçin – yenileme programı için en uygun teklifleri sürekli izliyoruz.

Sizinle iletişim kurmaktan her zaman mutluluk duyarım!

Saygılarımla Tatiana Güneş