Стамбул – сердце турецкой экономики и самый крупный мегаполис страны. Большинство внешних инвесторов начинают интересоваться инвестициями в Турцию именно со Стамбула. По этой причине тут сосредоточены офисы и представительства крупнейших турецких и глобальных корпораций. При этом город хоть и древний, но очень живой, динамичный, он продолжает стремительно развиваться, расти – как по площади, так и в высоту. Место старых дряхлых построек занимают стильные небоскребы и элитное жилье.
Это все обещает инвестору много новых возможностей, но сохраняет ряд рисков, которые поможет обойти только специалист, отлично ориентирующийся в местных экономических тенденциях и трендах, и имеющий многолетний опыт работы в Стамбуле. Сегодня я кратко расскажу о районах города, чтобы вы понимали где скрыты наибольшие инвестиционные перспективы.
Делим Стамбул вместе
Стамбул делят по-разному. Во-первых, есть провинция Стамбул, в которую входит и сам одноименный город. Есть административное деление на 39 районов. Еще город делят на европейскую и азиатскую части, разделенные Босфором – в европейской части 25 районов и ещё 19 в азиатской. Также кварталы делят на береговые линии и по степени отдаленности от центра города.
Критериев много, но на ключевых я специально остановлюсь, когда буду рассказывать про конкретные районы и кварталы. Однако для начала отмечу, что я и моя семья прожили в европейской части Стамбула более 10 лет. Не потому, что она лучше азиатской, а потому, что она более динамичная и активная с точки зрения бизнеса. Кроме того, по уровню комфорта она приближается к странам ЕС, особенно в новых районах.
Несмотря на то, что последние годы мы с супругом перебрались в более южную Анталию, обрывать свою многолетнюю связь со Стамбулом мы не намерены. Продолжаем держать руку на пульсе и отслеживать все изменения. Так, за годы жизни в Стамбуле я не просто видела, но на себе ощущала изменения на рынке недвижимости, наблюдала как развивалась социальная и деловая инфраструктура, как росли цены на жилье и как, параллельно, росли стандарты качества в строительстве.
Например, я могу вам сразу сказать, что исторический центр города находится на своем пике – как с точки зрения спроса, так и в контексте цен. Недвижимость там вряд ли будет стремительно расти, но и дешеветь не будет, разве что случится какой-то глобальный финансовый катаклизм, который обрушит всю турецкую экономику (не дай Бог). В противном случае стоимость жилья тут останется стабильной. Причем стабильной она будет не только в турецкой лире, но и в долларе или евро, потому что в цены элитного жилья закладывают и девальвацию лиры.
А вот самые динамичные сейчас те районы, которые примыкают к центру и реконструируются властями, а также на окраине города, где власти строят новый Стамбульский канал, призванный стать альтернативой проливам Босфор и Дарданеллы. Туда постепенно перемещается деловая активность города, что обещает хорошие перспективы для роста цен на недвижимость. Но – обо всем по порядку.
Центр города: стабильность и элитарность
Недвижимость в центре города будет интересна не для приумножения своего капитала, а для его стабилизации. Это дорогие, но зато максимально стабильные активы, на которые всегда будет спрос. Они будут наиболее интересны крупному инвестору, который хочет не столько заработать, сколько сохранить капитал.
Такому инвестору стоит обратить внимание на Шишли, Бешикташ, Сариер, Бейоглу, Бакыркёй и другие, которые примыкают к историческому центру – районам Левент, Маслак. Особенно ценится жилье, расположенное в зоне между двумя мостами через Босфор, которые соединяют Европу с Азией. Там сосредоточен эпицентр всей деловой активности Турции.
Там цена за 1 кв м. нового жилья стоит от 12 тыс. долл. В старом фонде – от 8 тыс. долл. На стоимость жилья больше влияет цена земли, которая в историческом центре города очень высокая. Эти локации уже полностью сформировались и стремительно расти не будут. Но и падать в цене не будут. И если вы вкладываете средства в такое элитное жилье, то можете быть уверенными, что ваши средства сохранятся на все 100%. Если, конечно, вас никто не обманул и вы не переплатили – чтобы избежать этого и надо обращаться за консультацией к специалисту.
Однако к ним примыкают старые районы, которые проходят обновление по программе реновации. Это значит, что старые дома – целые кварталы, возрастом свыше 30 лет, идут под снос. На их месте возводят новый жилой фонд. И вот как раз эти новые дома должны быть очень интересны с точки зрения доходности. Мы ожидаем, что доходность некоторых объектов тут может быть на уровне 100% при перепродаже. Аренда тут также будет высокой. К примеру, однокомнатная квартира площадью в 40-50 кв м, может сдаваться по 4-5 тыс. лир в месяц – это хорошая цена.
Новые районы Стамбула: динамика и доходность
Наиболее динамично развиваются новые районы на окраине европейской части Стамбула. Это Бейликдюзю (он не самый новый, но активно растет и есть еще потенциал для роста на ближайшие 5 лет), Бююкчекмедже, Кючюкчекмедже, Бахчешехир, Башакшехир, Силиври (он начинает потихоньку разрастаться). Но это все равно окраина города, довольно далеко от центра – это надо учитывать при покупке.
Эти районы власти активно развивают, строят новое жилье и реконструируют старое по программе реновации, потому что рядом возводят национальный проект – тот самый Стамбульский канал, который станет альтернативой Босфору и Дарданеллам. Транспортные потоки будут перенаправлены на него, а сам канал пройдет как раз за районом Бейликдюзю. Новый канал значительно разгрузит нынешние транспортные коридоры, а полученную с этого прибыль намерены направить в том числе и на обустройство прилегающей части города, где возводят новые кварталы с офисными зданиями и комфортным жильем.
Почему тогда не Эсенюрт или Эсенлер? Эти районы никогда особенно не ценились на внутреннем рынке, т.к. по уровню жилья находятся ниже среднего. Кроме того, они не очень активно развиваются в плане городской инфраструктуры, а это очень важно.
Дело в том, что стоимость жилья, помимо площади, определяется тремя ключевыми факторами: географическое расположение (климат, близость к морю и центру города, и т.д.), качество строительства и отделочных материалов (в диапазоне от эконом до элитного), а также окружающая городская инфраструктура (дороги, школы, поликлиники, торговые и развлекательные центры и т.д.). По этим всем показателям Эсенюрт и Эсенлер сильно уступают перечисленным ранее локациям.
Покупая жилье очень важно понимать, есть ли план на 3-5 лет по обустройству этого района у муниципалитета – если его нет, то лучше выбрать другой объект. По этой причине я бы для себя выбрала районы Башикшехир и Бейликдюзю. Они мне видятся наиболее перспективными, потому что граничат с центральными районами, находятся относительно недалеко от моря, имеют наилучшую динамику развития и облагораживания. Кроме того, они популярны и на внутреннем рынке, а это означает, что спрос на них будет стабильным и не будет зависеть от международной конъюнктуры.
Советы инвесторам
Расскажу кратко, почему я остановила свой выбор на Башакшехир и Бейликдюзю. Эти индикаторы, я уверена, помогут и вам.
Первый и главный индикатор для внешнего инвестора это настроения на внутреннем рынке. Если какой-то объект строят специально под иностранный капитал, то это может оказаться «пузырь», который может «лопнуть» в случае каких-либо неблагоприятных глобальных событий, вроде финансового кризиса. Мой опыт показывает, если в проекте более 70% иностранного капитала и он не востребован на внутреннем рынке, а растет исключительно за счет маркетинга и рекламы, то, значит, инвестировать в него не рекомендуется.
Второй фактор – это то, о чем я выше уже писала – планы мэрии по обустройству района. Если такой план есть, то жилье в цене будет расти, а если плана нет, либо облагораживание происходит очень точечно, то и на цену недвижимости оно повлияет слабо. Инфраструктура вокруг жилого комплекса может добавить до 50% к исходной цене.
Третий – состояние жилья. Самым перспективным с точки зрения инвестиций считается жилье под реновацию. То есть старый дом, который запланирован под снос, чтобы на его месте построить новый современный жилой комплекс. Но тут есть много нюансов, которые делают такую инвестицию рискованной – если не знать особенности местного рынка. Я эти особенности знаю, потому советую вам вкладывать в жилье на этапе котлована, когда старый дом уже снесли и вы точно сможете прогнозировать судьбу своих капиталовложений.
Если следовать этим трем советам, то можно получить доходность при инвестициях в недвижимость в районе 60-90%, причем с возвратом капиталовложений уже через 1-1,5 года, а не через десятилетия. Срок сделки важный фактор, который снижает риски девальвации турецкой валюты. Нюанс в том, что доходность в 60-90% можно получить в турецкой лире, однако она проседает в среднем на 10% в год. В худшие годы – по 20%. Этот тренд на девальвацию наблюдается во всех без исключения странах. Чем меньше времени займет сделка, тем меньше потеряете на девальвации.
Таким образом, если следовать моим советам, то в долларах или евро доходность инвестиций в недвижимость может составлять не 60-90%, а около 40-50%, что тоже очень много. Как видите, я с вами максимально откровенна – честность и открытость это залог высоких оценок и хорошей репутации агентства Expert Property, которую мы поддерживаем уже 20 лет на рынке.
Если вам тема оказалась интересной, и вы хотите узнать не просто о районах Стамбула, но о конкретных самых выгодных объектах, то сразу же обращайтесь ко мне! Потому что выгодные предложения разбирают очень быстро – поспешите их приобрести, пока вас не опередили!
Ваша Татьяна Гюнеш