İstanbul, Türkiye ekonomisinin kalbi ve ülkenin en büyük metropolüdür. Yabancı yatırımcıların çoğu İstanbul’dan Türkiye’ye yatırım yapmakla ilgilenmeye başlıyor. Bu nedenle Türkiye’nin ve dünyanın en büyük şirketlerinin ofisleri ve temsilcilikleri burada yoğunlaşmıştır. Aynı zamanda, şehir eski olmasına rağmen, çok canlı, dinamik, hızla gelişmeye, büyümeye devam ediyor – hem alan hem de yükseklik olarak. Eski yıpranmış binaların yeri şık gökdelenler ve lüks konutlar tarafından işgal edilmiştir.

Tüm bunlar yatırımcıya birçok yeni fırsat vaat ediyor, ancak yalnızca yerel ekonomik eğilimler ve eğilimler konusunda bilgili ve İstanbul’da uzun yıllara dayanan deneyime sahip bir uzmanın atlatmaya yardımcı olacağı bir dizi riski koruyor. Bugün kısaca şehrin ilçelerinden bahsedeceğim, böylece en büyük yatırım beklentilerinin nerede gizlendiğini anlayacaksınız.

İstanbul’u Birlikte Paylaşmak

İstanbul farklı şekillerde bölünmüştür. İlk olarak, aynı adı taşıyan şehri içeren İstanbul ili var. 39 ilçeye idari bölünme vardır. Şehir ayrıca Boğaz ile ayrılmış Avrupa ve Asya kısımlarına ayrılmıştır – Avrupa kısmında 25 ilçe ve Asya’da 19 ilçe daha vardır. Ayrıca, mahalleler kıyı şeridine ve şehir merkezinden uzaklık derecesine göre ayrılmıştır.

Birçok kriter var, ancak belirli ilçeler ve mahalleler hakkında konuşurken özellikle kilit olanlara odaklanacağım. Ancak, öncelikle, ailemin ve benim 10 yıldan fazla bir süredir İstanbul’un Avrupa yakasında yaşadığımızı not edeceğim. Asya’dan daha iyi olduğu için değil, iş açısından daha dinamik ve aktif olduğu için. Ayrıca konfor açısından da özellikle yeni alanlarda AB ülkelerine yaklaşıyor.

Son yıllarda eşim ve ben daha güneydeki bir Antalya’ya taşınmış olsak da, İstanbul ile uzun vadeli bağımızı koparmak niyetinde değiliz. Parmağımızı nabızda tutmaya ve tüm değişiklikleri takip etmeye devam ediyoruz. Böylece, İstanbul’da yaşadığım yıllar boyunca, emlak piyasasındaki değişimleri sadece görmekle kalmadım, hissettim, sosyal ve ticari altyapının nasıl geliştiğini, konut fiyatlarının nasıl yükseldiğini ve buna paralel olarak inşaatta kalite standartlarının nasıl büyüdüğünü izledim.

Örneğin, şehrin tarihi merkezinin hem talep hem de fiyatlar açısından zirvede olduğunu hemen söyleyebilirim. Buradaki gayrimenkulün hızla büyümesi pek mümkün değil, ancak tüm Türk ekonomisini çökertecek bir tür küresel finansal felaket olmadıkça (Tanrı korusun) daha ucuz hale gelmeyecek. Aksi takdirde, buradaki konut maliyeti sabit kalacaktır. Dahası, sadece Türk lirasında değil, dolar veya avroda da istikrarlı olacak, çünkü liranın devalüasyonu lüks konut fiyatlarına da dahil ediliyor.

Ancak şimdi en dinamik olanı, merkeze bitişik olan ve yetkililer tarafından yeniden inşa edilen alanların yanı sıra, yetkililerin İstanbul Boğazı ve Çanakkale boğazlarına alternatif olacak şekilde tasarlanan yeni bir İstanbul Kanalı inşa ettiği şehrin eteklerinde bulunan alanlardır. Şehrin ticari faaliyeti yavaş yavaş oraya taşınıyor ve bu da emlak fiyatlarının büyümesi için iyi umutlar vaat ediyor. Ama önce ilk şeyler.

Şehir Merkezi: İstikrar ve Elitizm

Şehir merkezindeki gayrimenkuller, sermayenizi artırmak için değil, onu istikrara kavuşturmak için ilginç olacaktır. Bunlar pahalıdır, ancak her zaman talebin olacağı en istikrarlı varlıklardır. Sermaye tasarrufu yapmak kadar kazanmak istemeyen büyük bir yatırımcı için en ilginç olacaklardır.

Böyle bir yatırımcı, tarihi merkeze bitişik olan Şişli, Beşiktaş, Sarıer, Beyoğlu, Bakırköy ve diğerlerine dikkat etmelidir – Levent, Maslak ilçeleri. Avrupa’yı Asya’ya bağlayan İstanbul Boğazı üzerindeki iki köprü arasındaki alanda yer alan konutlar özellikle takdir edilmektedir. Türkiye’deki tüm ticari faaliyetlerin merkez üssü burada yoğunlaşmıştır.

Orada, 1 metrekare için fiyat m. yeni konut maliyeti 12 bin dolardan. Eski fonda – 8 bin dolardan. Konut maliyeti, şehrin tarihi merkezinde çok yüksek olan arazi fiyatından daha fazla etkilenmektedir. Bu yerler zaten tamamen oluşmuştur ve hızla büyümeyecektir. Ancak fiyatlarında da düşmeyecekler. Ve böyle lüks konutlara yatırım yaparsanız, fonlarınızın% 100 tasarruf edileceğinden emin olabilirsiniz. Tabii ki, kimse sizi aldatmadıkça ve fazla ödeme yapmadıysanız – bundan kaçınmak için bir uzmanın tavsiyesine başvurmanız gerekir.

Ancak, yenileme programı kapsamında tadilat geçiren eski bölgelere bitişiktirler. Bu, eski evlerin – 30 yaşın üzerindeki tüm mahallelerin yıkıldığı anlamına geliyor. Onların yerine yeni bir konut stoğu inşa ediliyor. Ve sadece bu yeni evler karlılık açısından çok ilginç olmalı. Buradaki bazı nesnelerin karlılığının yeniden satıldığında %100 seviyesinde olmasını bekliyoruz. Burada kira da yüksek olacak. Örneğin, 40-50 metrekarelik bir alana sahip tek odalı bir daire ayda 4-5 bin liraya kiralanabilir – bu iyi bir fiyattır.

İstanbul’un yeni semtleri: dinamikler ve karlılık

İstanbul’un Avrupa yakasının eteklerindeki yeni semtler en dinamik şekilde gelişiyor. Bunlar Beylikdüzü (en yenisi değil, ancak aktif olarak büyüyor ve önümüzdeki 5 yıl boyunca hala büyüme potansiyeli var), Büyükçekmece, Küçükçekmece, Bahçeşehir, Başakşehir, Silivri (yavaş yavaş büyümeye başlıyor). Ancak bu hala şehrin eteklerinde, merkezden oldukça uzakta – satın alırken bu dikkate alınmalıdır.

Yetkililer bu alanları aktif olarak geliştiriyor, yeni konutlar inşa ediyor ve yenileme programı kapsamında eskisini yeniden inşa ediyor, çünkü yakınlarda ulusal bir proje inşa ediliyor – Boğaz ve Çanakkale Boğazı’na alternatif olacak olan İstanbul Kanalı. Trafik akışları buraya yönlendirilecek ve kanalın kendisi Beylikdüzü ilçesinin hemen ötesinden geçecek. Yeni kanal, mevcut ulaşım koridorlarını önemli ölçüde rahatlatacak ve bundan elde edilen karı, diğer şeylerin yanı sıra, ofis binaları ve konforlu konutlarla yeni mahallelerin inşa edildiği şehrin bitişik kısmının düzenlenmesine yönlendirmeyi amaçlıyorlar.

O zaman neden Esenyurt ya da Esenler olmasın? Bu alanlar iç pazarda hiçbir zaman özellikle takdir edilmemiştir, çünkü Konut açısından ise ortalamanın altındalar. Ayrıca, kentsel altyapı açısından çok aktif bir şekilde gelişmiyorlar ve bu çok önemli.

Gerçek şu ki, bölgeye ek olarak konut maliyeti üç temel faktör tarafından belirlenir: Coğrafi Konum (iklim, denize ve şehir merkezine yakınlık vb.), İnşaat kalitesi ve hakkındaTicari malzemeler (ekonomiden lükse kadar) ve çevresi Kentsel altyapı (yollar, okullar, klinikler, alışveriş ve eğlence merkezleri vb.). Tüm bu göstergelere göre, Esenyurt ve Esenler, daha önce listelenen yerlerden çok daha düşüktür.

Bir ev satın alırken, bu alanın belediyeden düzenlenmesi için 3-5 yıllık bir plan olup olmadığını anlamak çok önemlidir – eğer değilse, başka bir nesne seçmek daha iyidir. Bu nedenle Başikşehir ve Beylikdüzü ilçelerini kendim için seçerdim. Onları en umut verici olarak görüyorum, çünkü merkezi bölgelere sınırdalar, denize nispeten yakınlar ve en iyi gelişme ve yüceltme dinamiklerine sahipler. Ek olarak, iç pazarda popülerdirler, bu da onlara olan talebin istikrarlı olacağı ve uluslararası duruma bağlı olmayacağı anlamına gelir.

Yatırımcılar için ipuçları

Neden Başakşehir ve Beylikdüzü’nü seçtiğimi kısaca anlatacağım. Bu göstergeler, eminim, size de yardımcı olacaktır.

Bir dış yatırımcı için ilk ve ana gösterge, iç piyasadaki ruh halidir. Bir nesne özellikle yabancı sermaye için inşa edilmişse, finansal kriz gibi herhangi bir olumsuz küresel olay durumunda “patlayabilen” bir “balon” haline gelebilir. Deneyimlerime göre, bir proje yabancı sermayenin% 70’inden fazlasına sahipse ve iç pazarda talep görmüyorsa, ancak yalnızca pazarlama ve reklamcılık yoluyla büyüyorsa, o zaman yatırım yapmanın tavsiye edilmediği anlamına gelir.

İkinci faktör , yukarıda yazdıklarım – belediye başkanının ofisinin ilçenin kalkınması için planları. Böyle bir plan varsa, o zaman konut fiyatı artacak ve eğer bir plan yoksa veya yüceltme çok anlamlı bir şekilde gerçekleşirse, o zaman gayrimenkulün fiyatı üzerinde çok az etkisi olacaktır. Konut kompleksinin etrafındaki altyapı, orijinal fiyata % 50’ye kadar ekleyebilir.

Üçüncüsü , konutun durumudur. Yenileme için konut, yatırım açısından en umut verici olarak kabul edilir. Yani, yerine yeni bir modern konut kompleksi inşa etmek için yıkılması planlanan eski bir ev. Ancak böyle bir yatırımı riskli kılan birçok nüans vardır – yerel pazarın özelliklerini bilmiyorsanız. Bu özellikleri biliyorum, bu yüzden eski evin zaten yıkıldığı ve yatırımlarınızın kaderini kesinlikle tahmin edebileceğiniz kazı aşamasında konuta yatırım yapmanızı tavsiye ederim.

Bu üç ipucunu izlerseniz, % 60-90 oranında bir gayrimenkul yatırım getirisi elde edebilir ve on yıllar içinde değil, 1-1,5 yıl içinde yatırım getirisi elde edebilirsiniz. İşlemin vadesi, Türk parasının devalüasyon riskini azaltan önemli bir faktördür. Nüans, Türk lirası cinsinden% 60-90’lık bir verim elde edilebilmesi, ancak yılda ortalama% 10 oranında sarkmasıdır. En kötü yıllarda – her biri % 20. Devalüasyona yönelik bu eğilim istisnasız tüm ülkelerde gözlenmektedir. İşlem ne kadar az zaman alırsa, devalüasyonda o kadar az kaybedersiniz.

Bu nedenle, tavsiyemi izlerseniz, o zaman dolar veya avro cinsinden, gayrimenkul yatırımının geri dönüşü% 60-90 değil , yaklaşık% 40-50 olabilir, ki bu da çok fazladır. Gördüğünüz gibi, size karşı mümkün olduğunca dürüstüm – dürüstlük ve açıklık, yüksek derecelendirmelerin ve piyasada 20 yıldır sürdürdüğümüz Uzman Emlak ajansının iyi bir itibarının anahtarıdır.

Konuyla ilgileniyorsanız ve sadece İstanbul’un ilçeleri hakkında değil, aynı zamanda en karlı nesneler hakkında da bilgi edinmek istiyorsanız, hemen benimle iletişime geçin! Çünkü harika fırsatlar çok hızlı bir şekilde sıralanır – önünüzde olmadan önce onları satın almak için acele edin!

Saygılarımla Tatiana Güneş