Yıl sonu, herkesin stok yaptığı bir zamandır. Mevcut bilgiler tüm yılı değil, sadece Ocak-Ekim dönemini kapsamasına rağmen, Türkiye’nin, gayrimenkul sektörünün ve ekonominin ilgili sektörlerinin ne kadar dinamik bir şekilde geliştiğini şimdiden görebiliyoruz.

Bu nedenle, bugün turizm pazarının dinamiklerine ve kiralama endüstrisi üzerindeki etkisine bakacağız. Spoiler: Kiralık kazanç için bir ev satın almayı planlıyorsanız, Yeni Yıldan önce bunun için en uygun zamandır.

Türkiye’deki turist akışı Akdeniz’de rekor kırdı

Neredeyse tüm dünyayı halka kapatan koronavirüs ve yaygın lokavtlar nedeniyle, 2021’de gezegendeki turist akışı istikrarsızdı. Bu, giriş prosedürlerini mümkün olduğunca basitleştiren ve herkesin lüks plajlara ve kaliteli rekreasyona erişebilmesi için Türkiye’de değil, her yerde böyleydi.

Bu, özellikle, yakın zamanda Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı’na bağlı Devlet Hava Meydanları Genel Müdürlüğü (DHMİ) tarafından dağıtılan hava taşımacılığının dinamiklerine yansımaktadır. Verilerine göre, bu yılın Ocak-Ekim döneminde ülkenin havalimanlarındaki yolcu trafiği inanılmaz bir şekilde 107.104.471 kişiye ulaştı. Bu rakam zaten etkileyici, ancak korona krizinin zemininde daha da muhteşem görünüyor.

Sadece bir ayda (Ekim), 158.512 uçuş yapıldı. Bunlardan 58.953’ü uluslararasıydı ve 8.595.156 yolcu taşıyordu. Toplamda, iç hat uçuşları dikkate alındığında, yılın zamanı göz önüne alındığında 15.713.406 yolcu taşındı, bu da çok fazla. Çoğu zaman, yabancılar İstanbul ve Antalya’yı ziyaret etti.

Bu bağlamda, Akdeniz Bölgesi Otelciler Birliği’nin (AKTOB) Kasım ayında da ortaya çıkan Antalya’daki turist akışının dinamiklerine ilişkin verileri ilginçtir – yetkili Anadolu Ajansı tarafından alıntılanmaktadır.

Verilerine göre, Ocak-Ekim aylarında “Güney’in İncisi” 8 milyon 616 bin turist tarafından ziyaret edildi. Akdeniz’deki en yakın rakip, İspanyol Mallorca’ydı, ancak rakamı iki kattan daha azdı – sadece 3,5 milyon insan. Dernek Başkanı Erkan Yağcı’nın öngörüsüne göre, 2021 yılı sonuna kadar Antalya’ya gelen turist trafiği 9 milyon kişiyi önemli ölçüde aşacak.

Antalya’ya en aktif ziyaretçiler Ruslar, Ukraynalılar, Almanlar, Polonyalılar, Kazakistanlılar, Romanyalılar, Hollandalılar ve İngilizlerdi. Toplamda, şehir dünyanın 60 ülkesinden gelen turistler tarafından ziyaret edildi ve çoğu tekrar tekrar ziyaret edildi.

Çoğunlukla otellerde dinlendiler, ancak kiralık konut talebi de sürekli artıyor, çünkü otellerin böyle bir turist akışıyla başa çıkması gittikçe zorlaşıyor – sadece 680 bin kişinin aynı anda kabul edilmesi için tasarlandılar. Bu hem en ucuz hem de en pahalı odaları dikkate alıyor.

Otelciler, bu başarının Antalya’da bu yıldan bu yana başlatılan ve 2022 yılında da tekrarlanmayı planlayan “Güvenli Turizm” sertifikasyon programından kaynaklandığına inanıyor. Bu yaklaşım, bir pandemide güvenilir kontrol ve güvenliği birleştirir, ancak aynı zamanda tatilciler için külfetli hale gelmez.

Benzer bir durumun Türkiye’nin diğer turistik yerlerinde, özellikle İstanbul’da, Alanya’da biraz daha az fark edildiği belirtilmelidir. Türk lirasının devalüasyonu zemininde turist trafiğinin artması, Türkiye’deki tatilleri milyonlarca insan için son derece cazip hale getirdi ve bir sonraki blokta tartışacağımız emlak piyasasında ilginç sonuçlara yol açtı.

Turist akışının büyümesine yanıt olarak kiralık konut

Antalya’ya ve diğer Türk şehirlerine gelen turist trafiğinin bu kadar hızlı bir şekilde artması, sadece en iyi otel odaları için değil, aynı zamanda oranları benzeri görülmemiş bir hızda büyümeye başlayan kiralık konutlar için de gerçek bir karışıklığa neden oldu.

Bu haber kiracılar için iyi olarak adlandırılamazsa, mülk sahipleri için tam tersidir – oranlardaki artış sayesinde, Türk gayrimenkul yatırımlarının geri ödeme süresi belirgin şekilde azalmıştır. Daha önce ortalama sermaye getirisi yaşı 25 yıla kadar çıkmışsa, şimdi 20’ye ve bazı yerlerde inanılmaz bir 13 yıla bile düştü (ve hala gayrimenkulün yeniden satışından para kazanabilirsiniz). Ancak, önce ilk şeyler.

Benzeri görülmemiş trafik nedeniyle, kiralar yılın başından bu yana ülke genelinde ortalama% 40 arttı. Ancak İstanbul, Antalya, Ankara ve en dikkat çekici yolcu trafiğine sahip diğer şehirlerden gelen veriler beni şaşırttı. Turistler arasında en popüler yerlerde, kira oranlarındaki yıllık artış% 100,% 200 ve% 300 idi (İstanbul’da bir rekor). Dahası, analistler yabancıları böyle bir yutturmacanın ana “suçluları” olarak adlandırıyorlar.

Hoş olmayan “yan etkiler” arasında, kiracıların ev sahibine bildirmeden diğer insanlarda hareket etmeye başlaması gerçeğiydi. Bu özellikle öğrenciler tarafından istismar edilmektedir. Türkiye’de, ev sahibine haber vermeden birisinin yerleşmesinin yasak olduğu, aksi takdirde mahkemeye gidebileceği belirtilmelidir.

Diğer bir sonuç, iki ve üç odalı dairelere olan talebin, tek odalı dairelere olan soğutma ilgisinin zeminine karşı keskin bir şekilde artmasıydı. Gerçek şu ki, birçok kiracı durumu pahalı kiralarla önceden hesaplıyor ve para biriktirmek ve aynı zamanda yasayı ihlal etmemek için yerleşmeden önce işbirliği yapıyor. İki odalı daireler artık giderek artan bir şekilde üç kişi tarafından ve üç odalı daireler aynı anda beş kişi tarafından işgal edilmektedir.

Yükselen kış oranları ve diğer ani eğilimler

Aynı derecede önemli bir diğer eğilim, kış için kira oranlarının artmasıydı. Türkiye’deki yüksek turizm sezonu Ekim ayında sona erdiğinden, Kasım’dan Şubat’a kadar olan dönem genellikle tatilcilerin çok düşük aktivitesiyle “ölü” idi. Ancak, bu daha önce de böyleydi – şimdi kışın konut talebi yüksek kalıyor ve kira oranları soğuk havalarda bile artmaya devam ediyor.

Böylece, bu düşüşte en yüksek büyüme oranları İstanbul’da (sadece Ekim ayında %8,4 arttı) ve İzmir’de (Eylül ayına kıyasla +%6,8) kaydedildi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), kısa vadeli ve ulusal ortalamalardan farklı uzun vadeli sözleşmelere ilişkin verileri yayarak resmi tamamlıyor. Bu bilgilere göre Kasım ayında bu segmentteki oranlardaki artış %17’yi aştı.

Burada, uzun vadeli kira sözleşmelerindeki oranların yılda yalnızca bir kez gözden geçirilebileceği açıklığa kavuşturulmalıdır. Bu nedenle, buradaki dinamikler kısa vadeli sözleşmeler segmentinden belirgin şekilde daha düşüktür. Bununla birlikte, burada bile büyüme göze çarpıyor: Temmuz ayında +% 14.55, Ekim ayında +% 16.42, Kasım ayında +% 17.09. Aynı zamanda, genel tüketici fiyat endeksi büyüyor: Kasım ayında% 2.39 arttı ve yılın başından bu yana -% 19.89 arttı. Bu nedenle, büyük olasılıkla, kira oranlarının büyümesi Aralık ayında da devam edecektir.

Son aylarda, doğrudan enflasyonla ilgili başka bir eğilim var, ancak şu ana kadar geniş bir izleyici kitlesi tarafından çok az tartışıldı – inşaat şirketlerinin malzeme ve işçi maaşları için maliyetleri yılın başından bu yana% 40’tan fazla arttı. En azından Kasım ayında ilgili dernekler tarafından bu durum açıklandı.

Sonuç olarak, Ekim-Kasım aylarında şirketler, gelecek yılın başında kendini gösterebilecek ve bir noktada piyasadaki arzda bir düşüşe neden olabilecek yeni tesislere daha az yatırım yapmaya başladı. Ve tüm bunlar artan talebin zemininde. Sonuç olarak, gelecek yıl Türk gayrimenkul fiyatlarının artış hızı bu yıldan daha da yüksek olabilir.

Piyasa ev sahipleri ve yatırımcılar lehine çalışıyor

Türkiye’de uzun bir süre boyunca, piyasadaki büyük arz ve belirgin mevsimsellik nedeniyle nispeten düşük bir konut kiralama maliyeti varsa, 2021’de eğilim değişti. Ve yatırımları artık çok daha hızlı geri dönen ev sahipleri lehine büyük bir marjla.

Ekim ayı sonu ve Kasım ayı başı verilerine göre, Türkiye’de kiralama yoluyla gayrimenkul için ortalama geri ödeme süresi 20 yıldı. Bursa, bu rakamın sadece bir ay içinde 22,1 yıldan 18 yıla düştüğü en karlı yer oldu. Sonra Ankara geliyor – sırasıyla 21.4 ve 20 yıl. Antalya, kiradan yatırım getirisinin 21,4 yıldan 20 yıla düşürüldüğü TOP-3’ü kapattı. Karşılaştırma için, İstanbul’da aynı gösterge 23,8’den 21,1’e değişti. Yani aynı Antalya’da yatırımların geri dönüşü biraz daha kolay.

Bu gösterge oldukça keyfidir, çünkü ortalama konut maliyetinin ortalama yıllık kira oranına bölünmesiyle belirlenir. Böylece ülkede ortalama konut maliyeti yaklaşık 500.000 lira, uzun vadeli sözleşmeler için ortalama kira oranı ise yaklaşık 2.000 lira. Sonuç olarak, geri ödeme süresi, bilgi bloğunun başında yazdığımız 20.8 yıl olacaktır.

Bununla birlikte, gerçek geri ödeme süresi, konumun kendisinin özellikleri (denize yakınlık, altyapı gelişimi vb.) ve piyasa faktörleri, enflasyon, kilitleme riskleri ve çok daha fazlası dahil olmak üzere birçok faktöre bağlıdır. Aynı zamanda, daha önce en popüler turistik yerlerde, kira oranlarının yıl boyunca% 100-300 oranında arttığını yazmıştık.

Böylece, yatırım getirisi ulusal ortalamadan birkaç kat daha az olacaktır. Analistlere göre, sahil turizmi bölgelerinde, gayrimenkulün ortalama geri ödeme süresi 20 değil, 13 yıldır.

Bunu fark eden insanlar, bir yandan fiyatları daha da yükselene kadar, diğer yandan da kira fiyatları tüm rekorları kırana kadar konut satın almak için acele ediyorlar. Bu, yalnızca defalarca yazdığımız işlem sayısıyla değil, aynı zamanda faiz oranlarındaki artışa rağmen Ağustos-Ekim aylarında artan ipotek talebiyle de doğrulanmaktadır.

Sırada ne var: Yeni fiyat rekorları bekliyoruz

Gördüğünüz gibi, ekonomideki her şey birbirine bağlıdır – yolcu trafiği, otel odaları ve kiralık konut talebini oluşturan ziyaretçi sayısını etkiler ve bu da emlak piyasasını etkiler. Ve döviz kuru ve enflasyon her şeyi bir kerede etkiler.

Yıl sonunda Uluslararası Para Fonu (IMF), Türkiye ekonomisinin %9 oranında büyüyeceğini öngörüyor. Bu tahmin hükümetin beklentilerine benzer. Uzmanlar, ilk şoktan sonra ulusal para biriminin devalüasyonunun ülke ekonomisi üzerinde olumlu bir etkisi olacağına inanıyor. Çünkü Türk malları ve gayrimenkuller yabancılar için daha uygun hale gelecektir. Bu sayede yatırımcılar için talep ve buna bağlı olarak karlılık artacaktır.

Analistlerin bu tür beklentilerinin gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini zaman gösterecek, ancak hepsinin oybirliğiyle konut fiyatlarında ve kira oranlarında bir artış öngörmesi kendi içinde hacimleri konuşuyor. Turist akışı da artacak – ve kışın bile (elbette geçen kışa kıyasla), bu da konut talebinin kesinlikle düşmeyeceği anlamına geliyor.

Başka bir şey, faaliyetlerini azaltan geliştiricilerin arzı azalırsa, o zaman iyi bir alanda kaliteli konut satın almak şimdi olduğundan çok daha zor olacaktır. Bununla birlikte, talep arzı şekillendirir ve kesinlikle konutsuz kalmazsınız – özellikle de Expert Property ile iletişime geçerseniz. Gayrimenkul fiyat toplayıcımız çok esnek ayarlara sahiptir ve kullanımı kolaydır, ancak Türkiye pazarındaki en iyi mülkleri seçmede son derece etkilidir.

Böylece, Türkiye’nin her ay yabancılar arasında giderek daha popüler hale geldiği sonucuna varabiliriz

Saygılarımla, Tatyana Gunesh