Hepimiz zaten kazı aşamasında gayrimenkule yatırım yapmanın en karlı olduğunu biliyoruz – o zaman karlılık maksimum olacak. Ancak bu yaklaşım, yatırımcının kendi başına veya ideal olarak, Türk konut piyasasının tüm bağlamını anlayan yetkin bir ortağın katılımıyla kontrol etmesi gereken birkaç noktaya sahiptir. Bunlar, konut inşaatı sürecinin, yasal ve estetik tasarımının ne kadar sorunsuz gittiğinin göstergeleri kadar risk değildir. Bugün konuşacağımız şey budur.

Tapu: yatırımcı için ana belge

Hemen söylemeliyim ki, gayrimenkulle çalışırken en önemli belge Tapu veya Rusça konuşarak bir mülkiyet belgesidir. Belediyenin Kadastro Ofisi tarafından düzenlenir ve mülkle ilgili tüm bilgileri içerir.

Orada, mülkün kimin adına kayıtlı olduğunu, başkasının bu nesnede bir paya sahip olup olmadığını, bir yükümlülüğü olan bir ipotek (satışta geçici bir yasak) veya diğer kısıtlamalar olup olmadığını görüyoruz. Tapu ayrıca konutun kadastro değerini ve mal sahibi tarafından yönetilen evin altındaki arazi alanını da gösterir – Türkiye’de sakinler de evin altındaki arazinin bir payına sahiptir. Ek olarak, belge mülkün durumu ve arazinin kendisi hakkında veriler içerir. Bu, tam bir açıklaması olan dairenin bir tür “pasaportu” dur.

Aynı zamanda, belge konutta meydana gelen tüm değişiklikleri yansıtacak şekilde değişebilir. Bunun nasıl olduğunu anlamak için, size bir ev inşa etme sürecini ve Tapu’da ve diğer belgelerde hangi değişikliklerin yapıldığını kısaca açıklayacağım, böylece geliştiriciden daha güvenilir kontrol için hangi belgeleri isteyeceğinizi bileceksiniz.

Çizim aşamasında inşaat

Kazıdan yeni kiracıların yerleşimine kadar tüm süreç 4 koşullu aşamaya ayrılabilir:

1. Ev çizim aşamasındadır;

2. İnşaatın başlangıcı (iki birinci kat inşa edilmiş);

3. İnşaatın tamamlanması ve nihai sertifikasyon;

4. Gayrimenkul satışı.

İlk olarak, inşaat şirketi kağıt üzerinde bir proje oluşturur – bir konut kompleksinin çizimi. Arazideki tüm mimari yapıların, tüm konut bloklarının ve yerel altyapının, kat sayısının, nesnenin bir bütün olarak alanının ve her dairenin ayrı ayrı vb. Tam bir tanımını oluşturur. Yani, bu şantiyede inşa edilecek olan kompleksin tüm yapısı ayrıntılı olarak imzalanmıştır.

Bu önemlidir çünkü. İnşaatın tamamlanmasının ardından, önceden inşa edilmiş nesnenin detayları orijinal çizimle çakışmıyorsa, ev basitçe işlem için kabul edilmeyebilir. Farklılıklar en az olsa bile, sadece birkaç on santimetre. Ancak kendimizin önüne geçmeyelim – geliştirici önce bu çizimi belediyeye kaydettirmelidir.

Belediye başkanının ofisinde, bir konut kompleksi için böyle bir plan dikkatlice incelenir ve inşaat için bir nesnenin kaydedilip kaydedilmeyeceğine karar verilir. Özellikle, belediye her arsa için var olan kısıtlamalara, iletişim yapısına vb. Bakar Her şey yolunda giderse, yetkililer Yapı Ruhsatı adlı bir belge yayınlar – bu inşaat ruhsadıdır.

Ancak bu onaylardan sonra, inşaat şirketi sahada gerçek bir çalışmaya başlar, bir çukur kazar, temeli ve birinci katları inşa eder.

İlk iki kat inşa edildi: neden önemli?

İlk iki kat inşa edildiğinde (genellikle kapalı bir otopark vardır), geliştirici katların hafifletilmesi için belediye başkanının ofisine bir talepte bulunabilir – bu, gelecekteki evinizin inşaatının ikinci aşamasının başladığı anlamına gelir.

Kolaylık, esasen başkasının dairesinin mülkiyetinin ve yönetiminin (inşaatının) tescili hakkını verir. Yani, yasaya göre, bir konut kompleksinin projesinin zaten gerçekleştiği düşünülmektedir, bu da tasarımında daha da ilerlemenize izin verir – Tapu’nun ilk versiyonunu daireler için çıkarmak ve gelecekteki kiracılara aktarmak için. Doğru, bu belgenin son versiyonu olmayacak – Kat mülkieti olarak belirlenecek.

Tüm geliştiricilerin bunu yapmadığını ekleyeceğim. Birçoğu, kompleksin devreye alınmasından sonra Tapu’nun sadece son versiyonunu veriyor. Ancak burada önemli bir nüans var – mülkiyetin erken bir aşamada tescil edilmesi, geliştiricinin niyetlerinin ciddiyetini gösterir, çünkü o andan itibaren yerel makamlar nesneyi daha dikkatli bir şekilde kontrol etmeye başlar.

Ayrıca, mülkiyetin erken kaydı, geliştiricinin banka garantileri almasına ve nesne için sigorta yaptırmasına izin verir. Bu da, ipotek açısından önemlidir ve nesnenin kesinlikle tamamlanacağını garanti eder. Bir yatırımcı için, Tapu’nun erken kaydı iyi bir işarettir.

Böyle bir sistem sayesinde Türkiye’de neredeyse hiç bitmemiş bina yok. İnşaat şirketi bazı finansal sorunlar yaşamaya başlasa bile, sigorta şirketi nesne üzerinde patronaj alır ve inşaat yatırımcı için başarıyla tamamlanır. Türkiye’yi BDT’den ayıran şey budur – burada tüm nüanslar düşünülmüştür, böylece son alıcı veya yatırımcı bir tür mücbir sebep durumunda bile ilgilenmez.

Evin devreye alınması: tüm belgeleri kontrol ediyoruz

Devreye alma, belgelerdeki uygun değişikliklerle onaylanan inşaatın üçüncü aşamasıdır . Böylece, geliştiriciye Ferdi Iskan (Ferdi Iskan) adlı bir belge verilir – konut devreye alma eylemi. Genel Iskan – tüm binanın teknik pasaportu da var ve bu belgelerin karıştırılmaması şiddetle tavsiye edilir.

Ferdi İskan, binanın kaba inşaatı ve iç dekorasyonu tamamlandığında, tüm iletişimler bağlandığında ve yerel altyapının tasarımı tamamlandığında verilir. Yani, evin doluluk için tamamen hazır olduğunu söylüyor.

Ancak geliştirici için bu oldukça karmaşık bir süreçtir, çünkü düzenleyici makamlar evi bu aşamada orijinal çizimle kontrol eder. Her şeyin düzgün bir şekilde inşa edilip edilmediğine, herhangi bir ihlal olup olmadığına bakarlar ve ancak o zaman sonuçlarını verirler. Bu çok önemli bir belgedir, bu yüzden kontrol çok dikkatli bir şekilde gerçekleştirilir.

Geliştirici balkonu fazladan 10 cm daha sola veya sağa çekse veya planla ilgili başka küçük tutarsızlıklar yapsa bile, sırasıyla İskan verilmeyebilir ve ev faaliyete geçirilemeyebilir. Yatırımcı için ana riskin bu olduğunu söyleyebiliriz. Ancak bu son derece nadir olur, çünkü geliştirici bitmiş nesneyi yatırımcıdan daha az olmamak üzere teslim etmekle ilgilenir.

İskan’ın başarılı bir şekilde alınması, Tapu’yu son versiyonda yayınlamanıza izin verir. Artık Kat mülkieti değil, Kat irtifakı olarak işaretlenecek. Bu, yatırımcı için çok önemli bir noktadır – belgenin yalnızca son hali mal sahibine bu mülk üzerinde tam hak verir. Gayrimenkul alıp satarken her zaman bu noktayı kontrol etmenizi tavsiye ederim.

Satış sözleşmesinin imzalanması

Son olarak, son aşamaya geliyoruz – sözleşmenin yürütülmesine. Sözleşmedeki tüm parametreler dikkatlice incelenmeli ve hatta uzman bir avukata danışılmalıdır. Sonuçta, piyasada bir kilogram domates değil, gayrimenkul alımını tartışıyoruz – buradaki bir hatanın fiyatı çok yüksek.

Asıl sorun, bilgisiz bir kişinin, özellikle de bir yabancının, Türk belgelerini anlamasının zor olabilmesidir – ve bu ana risktir. Ancak, bir uzman için, bu kesinlikle karmaşık bir şey değildir. Bu nedenle, bu tür işlemlerin tavsiye ve desteği için profesyonellerle iletişime geçmenizi şiddetle tavsiye ederim.

Uzmanlarımız 7-8 yıl eğitim almakta, becerilerini geliştirmekte ve ancak bundan sonra işlemleri desteklemelerine izin verilmektedir. Ancak yerel pazardaki deneyim özellikle önemlidir – çalışan, inşaat şirketlerinin tüm giriş ve çıkışlarını, itibarlarını, geliştiricinin finansal durumunu ve diğer riskleri bilmelidir. Ayrıca, aralarında ana Tapu’nun aynı olduğu gerekli tüm çizimleri ve belgeleri talep etmek için geliştiriciye doğrudan erişimi olmalıdır.

Uzman Mülk

uzmanlarına danışmak için harcanan az miktarda para, sizi tüm tutarı kaybetmekten kurtarabilir – çok değer verdiğimiz itibarımız kendisi için konuşur. Benimle çok erken bir aşamada iletişime geçerseniz, uzun yıllara dayanan deneyime sahip deneyimli bir emlakçı olarak, risklerin minimum olacağı ve kar ve konforun maksimum olacağı doğru nesneyi de seçeceğim.

Her zaman senin Tatiana Güneş

Gayrimenkul alanında güvenilir bir rehber ve asistan