Аренда недвижимости в Турции: сколько можно заработать и чего следует опасаться

Сегодня мы поговорим о том, какой доход можно получить, сдавая в долгосрочную или краткосрочную аренду жилье в Турции.  Вы узнаете что выгоднее и в каком случае износ недвижимости будет меньше. Также я расскажу о юридических нюансах и нарушениях, которые могут дорого вам обойтись (буквально дорого –речь про штрафы), а также о рисках, возникающих при выборе брокера.

Долгосрочная аренда: стабильность и прогнозируемость

Возьмем для примера квартиру в формате 1+1 стоимостью 60-70 тыс. долл. Не важно в каком городе – в Стамбуле, Анталии, Алании или любом другом. По всей стране такие квартиры очень похожи. Это одна спальня + одна гостиная комната. Кухня отдельно либо совмещена с гостиной. Плюс прихожая, ванная комната и большой балкон. Квартира передается покупателю уже меблированная.

При долгосрочной аренде она будет сдаваться в среднем за 300-350 долларов в месяц и в год будет давать вам примерно 3600 долларов дохода. При таких показателях возврат инвестиций займет примерно 19 лет при стоимости жилья в 70 тыс.

Отмечу, что сейчас мы рассматриваем только доходность аренды, хотя основную прибыль дает прежде всего продажа квартиры через несколько лет после приобретения. Если приобретать его на ранней стадии (на этапе котлована), да еще и по программе реновации, то доходность недвижимости за два-три года может достичь 60-70%. Этому будет способствовать постоянный рост цен в Турции, а также облагораживание района, где этот объект расположен.

Аренда же рассматривается классическими инвесторами скорее как дополнительный доход. Просто чтобы жилье не простаивало, пока инвестор ждет подходящего момента для продажи. В таких случаях часто делают выбор именно в пользу долгосрочной аренды, чтобы содержание квартиры оплачивал арендатор, а не владелец. Не будем забывать про коммунальные платежи и айдат, которые приходится выплачивать даже если жилье простаивает. Если вы не сдаете жилье, то платите за все сами.

Отмечу, что при долгосрочной аренде износ жилья гораздо выше. Потому придется делать ремонт каждые 5 лет. Это тоже важная статья расходов, которая напрямую влияет на привлекательность квартиры для потенциальных клиентов и, соответственно, на его доходность.

Это же касается и коммерческой недвижимости, которую, к слову, мы тоже можем предложить. Ее можно сдавать только в долгосрочную аренду, а срок амортизации средств тут в среднем 25 лет. Инвестиции в жилье для небольшого инвестора выгоднее, чем в коммерческую недвижимость.

Подводя итог в этом блоке, на мой взгляд долгосрочная аренда не слишком интересна с точки зрения заработка т.к. она дает около 5% годовых в турецкой лире. С учетом инфляции и девальвации это по сути уже не заработок, а просто сохранение капитала и потому хороший выбор для тех, кто планирует основную прибыль получать именно с перепродажи недвижимости.

Если вы намерены аренду сделать своим основным бизнесом, то лучше обратиться взор на краткосрочный формат. Такая аренда позволяет капитал не только сохранить, но и преумножить, изнашивается меньше и никак не мешает продать жилье в будущем. Впрочем, там есть определенные риски. Но об этом – в следующем разделе.

Краткосрочная аренда: доходность и гибкость

Что дает краткосрочная аренда? Главное преимущество – вы сможете сами использовать это жилье в то время, когда оно не сдается. Например, вы живете там всего пару недель в году, во время отпуска, но остальное время вы сдаете его на непродолжительный период туристам.

В этом случае ежемесячная прибыль может составить примерно 800 долларов в высокий сезон. Это сезон наибольшего туристического трафика, который в Турции длится 6 месяцев. Еще три месяца будет прибыль примерно в 300 долларов, когда клиенты будут, но их будет мало. И еще месяца 3 жилье будет пустовать – к этому надо быть готовым при краткосрочной аренде.

Но даже если мы посчитаем примерный доход только за высокий сезон, то он все равно будет выше, чем при долгосрочной аренде за год – около 4800 долл. при стоимости жилья в 70 тыс. долл. Плюс те три месяца, когда доход будет по 300 долларов ежемесячно или 900 долларов за все три месяца. Итого в нашем примере выходит 5700 долларов в год при краткосрочной аренде.

Если мы возьмем стоимость квартиры в 70 тыс. долл. и разделим ее на 5700, то увидим, что квартира себя окупит за 12 лет. То есть при краткосрочной аренде квартира окупится за 10-14 лет, а не за 18-20, как в случае с долгосрочным форматом. Потому краткосрочная аренда однозначно выгоднее. При краткосрочной аренде оно изнашивается меньше и ремонт можно делать раз в 8 лет.

Но есть у краткосрочной аренды и серьезные риски. Доход тут сложнее прогнозировать. Если вы попытаетесь сдавать жилье самостоятельно, без компании-партнера, то у вас могут возникнуть проблемы с налаживанием постоянного потока жильцов.

Однако самое главное – в Турции частным лицам на законодательном уровне запрещено сдавать жилье в аренду на срок от 1 дня до 6 месяцев. Штраф в размере от 30 тыс лир. и депортация из страны, если вы не являетесь гражданином Турции. Эти изменения были внедрены 3 года назад.

Но не надо расстраиваться, это было сделано не для того, чтобы запретить краткосрочную аренду, а чтобы повысить качество сервиса. По закону, частным лицам запрещено сдавать жилье в аренду, однако это разрешено юридическим лицам – агентствам, таким как Expert Property, которые берут объект в управление, привлекают жильцов, собирают с них квартплату, следят за состоянием жилья и его чистотой, и т.д. То есть для владельца жилья краткосрочная аренда становится действительно пассивным доходом.

Сразу после продажи жилья мы можем заключить с клиентом договор о доверительном управлении имуществом. Эта доверенность позволит нам, юридическому лицу, предоставлять жилье в краткосрочную аренду от вашего имени. При этом в договоре будут четко приписаны рамки, какие услуги мы будем вам оказывать. Чтобы не было даже намека на злоупотребления.

Однако у нас есть лицензия не на все объекты, потому мы сможем помочь не во всех случаях. Но даже если мы не сможем стать вашей управляющей компанией, мы все еще готовы помочь вам советом – объяснить, как выбрать правильную компанию-партнера. Поскольку доходность краткосрочной аренды 3-4 раза выше, чем у долгосрочной, то рекомендую получше разобраться в этом вопросе.

Выбор управляющей компании: как не попасть на мошенников?

Чтобы краткосрочная аренда стала действительно прибыльной, нужно знать с кем можно работать, а кого лучше избегать. Ваша компания-партнер должна взять на себя все риски, оформление и управление жильем. Наша компания несет полную юридическую ответственность за то жилье, которое было куплено с нашей помощью и которое мы сдаем в аренду от вашего имени.

Главные критерии, которые помогут выбрать надежную компанию, я кратко опишу. Агентство должно иметь портфолио из подобных проектов. Оно должно быть достаточно большим с крупным штатом сотрудников разного профиля.

Надо удостовериться, что компания осилит ваш проект и сможет представлять ваши интересы в любой ситуации, обеспечивая как контроль за состоянием недвижимости, так и юридическое сопровождение. Передавая свое жилье в доверительную аренду вы должны понимать, что уход за ним будет качественным и надежным.

Я часто вижу, как небольшие агентства или просто частные агенты «забывают» проинформировать покупателей жилья о том, что в Турции краткосрочная аренда для частных лиц запрещена – таким образом они могут просто вас подставить под штраф и депортацию. При этом у них также соответствующей лицензии может не быть – обязательно уточняйте этот момент. Это очень важно.

Некоторые небольшие компании и агенты, работая нелегально, скрывают доходы, обманывают владельцев жилья, отдавая не всю оговоренную прибыль. Если владелец иностранец и лично жилье не посещает, то они могут рассказывать, что недвижимость простаивает, хотя на самом деле это не так – арендную плату они просто крадут. Советую узнавать о репутации на рынке, отзывы о компаниях.

Как еще есть риски? Недобросовестность арендатора – жильцы, которые не платят вовремя или повреждают мебель, обстановку в квартире, обязаны нести ответственность за порчу вашего имущества. А следить за этим должна именно управляющая компания – ваш партнер. Добросовестная компания, такая как Expert Property, представляет вас не только при получении прибыли, но и в решении споров с жильцами.

Выбирая такую компанию вы должны понимать, что она будет вести вашу недвижимость на протяжении долгих лет, потому подходить к выбору очень ответственно и внимательно. Чтобы всего этого избежать надо работать только с крупными лицензированными агентствами, такими как Expert Property.

Компании, которые работают публично и нарабатывают свою репутацию годами, никогда не пойдут на обман клиентов. Важно, чтобы компания оперативно предоставлял информацию о том, сдается ли жилье, сколько денег уже собрано – у нас этот механизм налажен в формате онлайн. Мы своей репутацией дорожим. У нас есть уже богатое портфолио.

Вывод: Expert Property это лучший выбор!

Краткосрочная и долгосрочная аренда имеют свои преимущества и недостатки, которые делают выбор между ними делом непростым. Однако упростит это надежный партнер, который будет представлять вас в Турции. Наша команда готова помочь вам как с приобретением, так и с монетизацией недвижимости в радушной Турции – причем как жилой, так и коммерческой.

Для приобретения жилья под аренду я советую вам присмотреться к таким городам как Анталия, Алания и Стамбул. Тут есть варианты с гарантированной долгосрочной и краткосрочной арендой и хорошей доходностью в 7-10% годовых – мы сами найдем вам клиентов!

Если хотите узнать больше, то пишите мне прямо сейчас! Наше агентство всегда открыто к общению с новыми клиентами – нашими будущими друзьями. Будьте уверены, однажды познакомившись ближе, вы никогда не откажетесь от услуг нашего дружного профессионального коллектива.

Ваша Татьяна Гюнеш и команда Expert Property