Жилье в солнечной Турции покупают для отдыха, инвестиций или постоянного проживания. Спрос на него велик, потому цены растут на 15-28% в год в зависимости от локации. Как быть, если жилье купить надо, но до заветной суммы средств не хватает? Конечно же взять его в рассрочку или в ипотеку! Да, в Турции ипотека и рассрочка доступны иностранцам, а сегодня я вам расскажу на каких условиях.
Рассрочка от застройщика
Есть три подхода к покупке недвижимости – за собственные средства, в рассрочку или в кредит. Вариант с рассрочкой от застройщика помогает зафиксировать цену и сэкономить на процентах, даже если у вас на момент покупки нет полной суммы.
Кроме того, покупая жилье на этапе котлована, вы получаете его с серьезным дисконтом, т.е. дешево, а потому, пока дом достроят и подготовят для заселения, вы уже успеете выплатить часть или даже всю сумму. Остальные клиенты, которые приобретут объект после его сдачи строительной компанией, вынуждены будут заплатить за ту же квартиру на 20-40% больше вас — точная сумма будет зависеть от наценки застройщика, локации и других факторов. Плюс процент за счет динамики рынка в 15-28% в год о котором я уже говорила.
Поскольку рынок постоянно растет, то многие инвесторы берут жилье в рассрочку, фиксируют стоимость, затем выплачивают ее несколькими платежами, благодаря чему оказываются в выигрыше в сравнении с теми, кто вошел в этот проект позднее. Это популярный в Турции способ заработать на недвижимости даже если полной суммы у вас сейчас нет. А если сдавать жилье в аренду, то получится, что оно само себя оплачивает.
Оптимально покупать жилье на стадии котлована, потому что застройщики сразу предоставляют рассрочку с разбивкой на равные суммы, которые можно погашать ежемесячно, каждый квартал, раз в полгода или даже раз в год – все это прописывается в контракте. В отношении документов все очень просто т.к. вам не надо предоставлять ничего дополнительно.
Банковская ипотека
Третий вариант получить средства на покупку жилья это банковская ипотека. Отмечу, иностранные резиденты, так же как и граждане Турции, имеют право на ипотечное кредитование, однако с лимитом в 50% от стоимости жилья. Например, если квартира стоит 100 тыс. евро, то вы имеете право просить у банка не более 50 тыс. евро. Кроме того, потребуется доказать свою платежеспособность.
Первым делом надо подобрать объект, который доступен к банковскому кредитованию. Лишь после этого браться за выбор банка с оптимальными для вас условиями. У нас весь этот процесс налажен, есть хороший контакт с банками – мы можем провести вас через этот процесс максимально его упростив и взяв на себя большинство бюрократических вопросов.
При оценке объекта банку важно знать, что из себя представляет эта недвижимость с точки зрения рынка. Служащие банка смотрят кадастровую и рыночную стоимость жилья (она обычно значительно выше кадастровой), его историю, в каком состоянии и т.д. Для банка базовые документы это Iskan (технический паспорт) и TAPU (свидетельство о собственности). Проще говоря, квартира должна быть ликвидной, а документы на нее должны быть в порядке.
Есть нюанс, который напрямую влияет на успешное получение ипотеки. По закону банк ориентируется именно на кадастровую стоимость, но клиент и продавец работают с рыночной ценой, половину от которой должен профинансировать кредит. Чем меньше будет разница между рыночной и кадастровой стоимостью, тем выше будут шансы на получение кредита.
Предположим, рыночная стоимость жилья 100 тыс. лир, а кадастровая — всего 30 тыс. Поскольку банк может выдать сумму, не превышающую 50% от кадастровой стоимости, то этого будет недостаточно для завершения сделки. Тогда банк обращается к застройщику с просьбой повысить кадастровую стоимость до рыночной. Если продавец соглашается, то кредит беспрепятственно выдают.
Почему продавец может отказаться? В Турции есть определенные лимиты в ценообразовании недвижимости, при превышении которых налоговая служба потребует начислить налог на прибыль в размере 18-28% на добавленную к цене сумму.
Это значительно повысит уже не только кадастровую, но и реальную цену на квартиру, в чем ни продавец, ни покупатель не заинтересованы. Потому важно подыскать продавца, у которого нет таких проблем с налогообложением. Все подобные вопросы решает брокерский отдел агентства Expert Property.
На следующем этапе банковские служащие проверяют пакет документов клиента и его платежеспособность. Для этого надо предоставить всего лишь три документа. Это паспорт, TAPU (свидетельство о собственности), которое обычно оформляется вместе с брокером (мы берем этот вопрос на себя), но главное – справка о доходах за последние 3 месяца с вашего места работы. Она нужна даже если компания находится за рубежом, в вашей стране постоянного проживания. Чтобы повысить лояльность банка можно еще указать наличие ценного имущества.
Справка составляется в произвольной форме – турецкие банки ее не проверяют, не подают запросы в вашу страну и на ваше место работы. Однако банк выставляет определенные лимиты на ваши доходы, исходя из стоимости жилья и той суммы, которую он готов вам предоставить. Ваш ежемесячный доход должен быть вдвое выше этого порога иначе кредит не выдадут.
После этого, в случае положительного решения, начинается последний этап проверки и оформления сделки – составление контракта и его регистрация в кадастровом управлении.
Договор составляют прямо в этом управлении – вся процедура занимает минут 30. Причем все это происходит в присутствии банковского представителя – юриста, который проследит за тем, чтобы все цифры сошлись и формальности были соблюдены как покупателем, так и продавцом. Также при подписании присутствуют брокер (я, например), представитель продавца, покупатель и лицензированный переводчик.
После оформления документов в кадастровом управлении все те же, кроме переводчика, отправляются в банк, где открывается временный счет в банке, куда покупатель перечисляет свою часть суммы. Туда же, после подтверждения со стороны банковского представителя, свою часть суммы перечисляет и банк. До завершения сделки средства на нем замораживаются. После завершения всех формальностей в продавец получает деньги с этого временного счета. Для покупателя вся эта процедура проходит довольно быстро.
Кроме того, банковский представитель накладывает на имущество обременение. Это означает, что клиент не сможет перепродать или кому-либо передать это жилье, пока кредит не будет погашен. Однако все время, пока вы будете выплачивать ипотеку, вы сможете жить уже в этой квартире или доме, а цена будет зафиксирована на момент сделки и не будет меняться независимо от рыночной ситуации или девальвации.
Мы помогаем по всем этим вопросам, являясь проводником между клиентом и банком. Все что нам надо это справка о доходах клиента за три месяца — все остальные документы н аипотеку мы оформим для вас сами.
В какой банк обратиться: ставки и условия
Мой вам совет, если планируете брать долгосрочный кредит на 5 и более лет, то никогда не берите ипотеку в евро или долларах – только в турецкой лире. Потому что лира ежегодно девальвирует примерно на 10% и, в целом, эта динамика близка к показателям постсоветских стран.
То есть с каждым годом сумма кредита в лире будет сокращаться, если вы получаете доход в евро, долларах, рублях или другой иностранной валюте. И наоборот, расти, если кредит в долларе, а ваши доходы в турецкой лире или валютах постсоветских стран, где динамика девальвации примерно такая же, как и в Турции.
В целом, в евро или долларе США можно кредитоваться только на короткий срок – на несколько месяцев. На год или более это уже риск. Тем не менее, банки с радостью выдадут вам заем в у.е. со средней ставкой в 14-15% годовых.
Что касается кредитования в лире, то тут ставки в диапазоне 16-19%. В Турции многие банки работают с ипотекой, но крупные государственные учреждения резидентам других стран кредиты не выдают. Выдают иностранцам ипотеку такие банки как Yapı Kredi, Ak Bank, Deniz Bank.
Есть еще халяльные банки, которые выдают кредиты мусульманам. Это Kuveyt Turk Bank и Al Baraka Bank. У них немного другие подходы к кредитованию, потому что они ориентируются на законы шариата и кредит будет считаться благотворительной помощью. Однако в целом средняя ставка выйдет примерно той же – около 18%.
По нашему опыту проще всего работать с банком Deniz Bank, хотя у него процент в лире 18,5% — где-то на 0,5% или 1% выше, чем у других банков. Примерно 70% ипотек наших иностранных клиентов мы проводим именно через этот банк, потому что он наиболее лоялен к иностранцам. Еще 15% в банке Yapı Kredi со ставкой около 17,5%. Остальное – другие банки, но там объемы сделок несущественные.
Среди халяльных банков мы чаще проводим ипотеку через Kuveyt Turk Bank. Халяльные банки проводят более глубокий анализ клиентов, обращают внимание на сферу их деятельности и другие факторы, как того требует шариат. Например, если вы работаете в сфере продажи алкоголя, то халяльный банк вам точно откажет в финансировании. При этом итоговый процент будет примерно таким же как у светских банков – около 18% годовых, но выплата комиссии будет оформлена как благотворительный взнос.
Более детальную информацию о светских и халяльных банках, об их актуальных кредитных ставках и условиях я могу вам рассказать в мессенджерах – обращайтесь ко мне, я всегда готова дать совет!
Заблуждения на рынке и вопросы от клиентов
Как я уже писала ранее, рыночная динамика и возможность купить жилье на уровне котлована позволяют заработать даже не имея полной суммы на покупку недвижимости в Турции.
Также расскажу немного о заблуждениях, которые распространяют некоторые наши коллеги. В частности, что в регионе Стамбул иностранцам не выдают ипотеку. Это не так, ипотеку там выдают. По крайней мере наши клиенты при помощи специалистов Expert Property сделали это вполне успешно.
Другим заблуждением является то, что вернуть банку кредит досрочно нельзя или очень дорого. Это не так. Вернуть его можно, но придется уплатить пеню на остаток суммы в размере 2%.
Дорогие друзья, если эта тема была вам полезна и интересна, но вы хотите узнать больше о ставках и условиях ипотеки в Турции для иностранцев, то пишите или звоните мне. Я всегда готова вам помочь!
Берегите себя и своих близких!
Ваша Татьяна Гюнеш