Я часто пишу и говорю про преимущества приобретения недвижимости в Турции с точки зрения комфорта и удобств. Однако я редко акцентирую внимание на преимуществах местного финансового мониторинга, а это тоже очень важное, если не главное преимущество турецкой юрисдикции для выходцев из постсоветских стран.
Там, как и в ЕС, кстати, вы теперь не сможете беспрепятственно купить что-либо дорогое, такое как квартира, без «общения» с местными налоговыми органами, которые потребуют указать источник вашего капитала. По целому ряду причин, чаще всего формальных, ваш платеж могут заблокировать – иногда даже вместе с банковским счетом. Сегодня я объясню на прикладном примере почему этого не происходит в Турции и как местные власти упростили финмониторинг для иностранцев.
Как жесткий финмониторинг заставляет инвесторов бежать из постсоветских стран в Турцию
Так уж сложилось на постсоветском пространстве, что люди не хотят или не могут доказать источник своих средств для госорганов. Все это входит в понятие «теневая экономика», которая в странах СНГ традиционно очень сильная. Отмечу, речь не про мошенников или аферистов, а про обычных людей, которые работают или вообще без оформления, или не полностью декларируют прибыль, чтобы минимизировать очень высокие налоги и сборы.
Это могут быть фрилансеры, зарабатывающие онлайн; мелкие предприниматели, получающие доход от перепродажи одежды или обуви с личных аккаунтов в соцсетях; майнеры или трейдеры криптовалютой и т.д. Да даже мелкий фермер может реализовать свой урожай без официальной регистрации на ближайшем рынке.
Примеров можно найти очень много и практически в любой сфере, особенно если говорить про криптоваюты, которые чужды постсоветским чиновникам, и оттого воспринимаются враждебно, чаще запрещаются, чем легализуются. Это обычные люди, работающие честно, но оптимизирующие свои налоги – потому что сама система постсоветских стран это допускает. Все это знают и никого это не удивляет. Потому этот бизнес и называют часто «серым» — это не запрещено, но и официально не разрешено. Власти просто закрывают на это глаза.
Но так происходит только до той поры, пока человек не захочет приобрести что-то крупное, вроде автомобиля или недвижимости. И вот тогда налоговые органы и финансовый мониторинг о вас вспоминает и требует доказать источник ваших средств, чтобы все это обложить налогом. Но если вы собирали средства годами, то как вы одномоментно сможете показать происхождение денег? Особенно если вы криптоэнтузиаст и ваш капитал стал результатом очередного взрывного роста биткоина – вы даже ничего не делали, средства на вашем электронном кошельке «выросли» сами!
И вот тогда наши соотечественники начинают задумываться о том, как «приземлить» этот капитал в другой стране, но так чтобы без риска и давления налоговой. И вот тут на помощь приходит Турция, которая упростила финмониторинг до минимума и, к тому же, специально (!) на уровне Нацбанка ввела способы ликвидации своего «финансового следа» клиента для органов из других стран.
Такой подход дает ошеломляющий результат – только за это полугодие иностранцы купили в Турции на 44% больше объектов недвижимости, чем за аналогичный период 2020 года. В абсолютных цифрах это 20 488 объекта, более 14 тыс. из которых были приобретены в Стамбуле и Анталии. Если сравнивать с 2013 годом, то прирост продаж иностранцам вырос в 4 раза – с 5 тыс. до нынешних 20 тыс. сделок за 6 месяцев. Значительная доля в этих продажах принадлежит выходцам из СНГ – одни россияне за 6 мес. 2021 года купили 1759 объекта недвижимости.
Не без гордости отмечу, что у агентства недвижимости Expert Property также есть немалый вклад в эту общую и очень позитивную статистику. И одной из причин такого взрывного роста интереса именно к Турции является очень либеральный финмониторинг, о котором я и расскажу далее.
Как происходит безопасная анонимная сделка в Турции
Представим, что вы выбрали жилье в Турции и уже готовы его оплатить. Дальше начинается финансовый квест – как уплатить средства так, чтобы они и до продавца дошли беспрепятственно, и для вас не стали головной болью. Если воспользоваться традиционными банковскими переводами, то происхождение вашего капитала потребует доказать сначала сам банк, а потом и, возможно, налоговая.
Плюс ко всему, банковские переводы долгие, комиссии высокие, а шансы, что деньги «потеряются» по пути довольно велики – особенно если вы перечисляете средства из европейского банка, где отношение к выходцам из постсоветских стран часто пренебрежительное.
В Национальном банке Турции проанализировали всю эту ситуацию и предложили выход – платежи в криптовалюте через третье лицо. Такой платеж происходит быстро (обычно за пару-тройку минут), комиссии низкие, а весь путь средств можно без труда проследить на собственном мобильнике. Все детали сделки прописываются в смарт-контракте, условия которого невозможно изменить или нарушить ни одной из сторон.
Но главное, что все это абсолютно надежно и легально – еще бы, при «благословении» самого Нацбанка Турции! Да еще и анонимно – криптовалюты никто не регулирует, все сделки совершаются между продавцом и покупателем, а вместо имен и адресов здесь просто номера цифровых кошельков.
Кроме того, средства перечисляются не напрямую продавцу, а сначала в агентство по недвижимости (например в наше), которое и переводит их на турецкие лиры и, таким образом, официально становится плательщиком. В турецкой налоговой и во всех реестрах будет фигурировать именно агентство, а не покупатель – оно будет уплачивать все налоги и сборы, не оставляя никакого финансового следа покупателя. Полная анонимность и безопасность – единственный реестр, где будет указать покупатель это реестр недвижимости в котором он будет указан как новый счастливый владелец жилья в Турции!
А надежный смарт-контракт сделает так, что обе стороны в принципе не смогут друг друга обмануть, ведь это самоисполняющийся договор. Продавец не увидит денег, покупатель не получит свидетельство о владении, а агентство свою комиссию до тех пор, пока каждый не выполнит свои обязательств. Поскольку каждая сторона заинтересована в успехе сделки и не может выйти из нее досрочно, то такая покупка и продажа недвижимости в Турции происходят максимально быстро и беспроблемно.
Главные преимущества турецкой системы
Ключевой момент во всей этой системе – возможность оплатить сделку и «засветиться» в налоговых органах вместо вас третьей стороне. То есть – нашему агентству, которое берет на себя все риски и полную юридическую ответственность перед клиентом. Для покупателя эта система очень простая и, я бы сказала, «лайтовая» — облегченная.
Мы внедрили этот инновационный подход в феврале этого года. Не от хорошей жизни – нас заставил карантин и огромные сложности для проведения традиционных сделок. До карантина я опасалась криптовалют, смарт-контрактов и цифровых сделок, потому что плохо в них ориентировалась. Я была всегда настроена консервативно, потому что считаю, что самый лучший вариант тот, который многократно проверен практикой. Ко всему новому отношусь с осторожностью.
Мы ввели цифровые сделки скорее как эксперимент и временную меру на период жесткого карантина. Однако это перевернуло все наши подходы к продаже недвижимости… И не только наши – у нас уже десятки сделок с использованием криптовалют из офисов по всей Турции, что говорит о поддержке нововведений клиентами. Работа со смарт-контрактами оказалась на удивление простой и эффективной, при этом надежной и, что тоже немаловажно – экономной (никаких лишних комиссий).
Меня часто спрашивают о том, если криптовалюты в Турции легализованы, то зачем агентство переводит их в турецкую лиру? Нюанс в том, что курсы криптовалют нестабильны, они постоянно меняются. Потому госорганами страны было принято правильное на мой взгляд решение, что для осуществления какой-либо сделки криптовалюты надо обязательно перевести в национальную валюту, чтобы зафиксировать сумму на момент приобретения жилья.
Таким образом покупатель себя обезопасит в том числе и юридически – в случае каких-либо споров уже после сделки, он сможет требовать возврата суммы в реальных, а не виртуальных деньгах. Вы переводите цифровые анонимные активы, которые нельзя потрогать или доказать свое владение ими, в крепкие и надежные активы – недвижимость и реальные деньги, которые в случае чего вам гарантированно вернут.
Просто пример – те, кто приобрел жилье за криптовалюту весной, когда стоимость биткоина была 60 тыс. долл., зафиксировали эту сумму в реальных деньгах. Сейчас биткоин обвалился вдвое – до 30 тыс. долл. за штуку. Если бы в случае спора покупателю вернули стоимость сделки в биткоине, то в реальных деньгах эта сумма была уже вдвое ниже, чем весной.
Понимаете теперь почему я всегда выступаю за «приземление» виртуальных активов, за их фиксацию в реальных деньгах и активах? Потому что это защищает прежде всего интересы покупателя. Во время сделки очень важно использовать преимущества как традиционной банковской системы, так и криптовалют, что позволяет сделать в полной мере только Турция и турецкий Нацбанк. Ни в одной постсоветской или европейской юрисдикции такое невозможно.
Немаловажно, что мы не работаем с посредниками. Наше агентство осуществляет все эти процедуры самостоятельно. Причем совершенно без комиссий за финансовые услуги – это бонус для наших клиентов. Все дополнительные услуги, как и постпродажное сопровождение в течение нескольких лет после сделки, мы предоставляем полностью бесплатно. Мы всегда работаем с любовью к покупателю, и потому с минимальными для него издержками.
Сейчас также популярен формат «гибридных сделок», когда через криптовалюту оплачивают не всю сумму, а только часть – 50% или 70%. Бывает, что задаток перечисляют согласно всем международным правилам через традиционные банковские платежи, а остаток суммы с помощью криптовалют и смарт-контрактов.
Вывод: турецкая финансовая сказка это не миф
Финансовый мониторинг в разных странах имеет разную степень дотошности и жесткости, но для меня очевиден один просто факт – в странах ближнего зарубежья турецкая система наиболее простая и дружелюбная к клиенту. Она выстроена таким образом, чтобы снизить как налоговую, так и бюрократическую нагрузку на покупателя-иностранца либо переложить эту ответственность на кого-то другого – на агентство недвижимости. Это быстро, просто, удобно и надежно.
В завершение добавлю, что после проведения сделки в описанном выше формате, останется лишь оформить недвижимость на себя. И это тоже можно сделать удаленно, используя договор о доверительном управлении активами, о чем я ранее уже рассказывала.
Если вы инвестор и вообще не планируете посещать Турцию, то можно весь процесс сделки и даже получения прибыли с аренды можно осуществлять онлайн – если ваши интересы в Турции представляет международное агентство недвижимости Expert Property, то ваши возможности становятся практически безграничными.
Ваша Татьяна Гюнеш и команда профессионалов Expert Property