Инвестиционная недвижимость бывает очень разной. Но есть особый тип жилья, на котором можно заработать больше, заплатить налогов меньше, да еще и получить дополнительные гарантии от застройщика и мэрии. Сегодня я расскажу о программе реновации в Турции во всех деталях – обещаю, будет интересно!
Реновация – что это?
Программа реновации в сфере недвижимости это снос старых и строительство новых домов. Турция очень активно развивается, стандарты качества и подходы к жилью совершенствуются, что требует постоянного обновления жилого фонда.
Так, дома старше 25 лет в Стамбуле, Анталии и других городах сносят целыми районами, чтобы освободить место под качественное современное жилье, стильное, с облагороженной территорией, новыми улицами и всей инфраструктурой. Покупать старый объект или жилье на этапе котлована после сноса, а потом продавать готовое с полностью обновленной локацией вокруг дома очень выгодно.
Вот как это происходит: мэрия заявляет о планах по реновации конкретного дома или района в целом. Город отбирает наиболее надежных лицензированных застройщиков, с лучшей репутацией, которые и реализуют планы местных властей по обновлению дома и локации. Отбор очень строгий, потому что компания забирает под снос возможно единственное жилье человека или семьи — ответственность высочайшая.
Хочу обратить внимание на важный нюанс – сносятся квартиры которые принадлежат людям, т.е. сносят чужую собственность. Застройщик обязуется не просто дать им в будущем новые апартаменты, но также оплачивает арендованное временное жилье на период строительства.
То есть это важный социальный вопрос, который внимательно отслеживают местные службы, а также сами местные жители. Поэтому к такого рода строительству допускаются только специально отобранные лицензированные компании.
Более того, застройщик не может предоставить жителям жилье где-то в другом месте. Согласно турецкому законодательству, жильцы владеют не только своей квартирой, но и землей под жилым комплексом, в котором эта квартира расположена. Строительная компания обязана после сноса здания вернуть жильцам квартиру на том же земельном участке.
Зарабатывать застройщик будет на том, что дом после реновации обычно становится выше – все расположенные в дополнительных этажах квартиры это и есть прибыль компании. К примеру, до реновации муниципалитет разрешал тут строительство только в четыре этажа, но теперь дал “добро” на строительство девятиэтажного здания. Соответственно, жилье в четырех этажах строительные компании возвращают собственникам, а все остальное — продают.
Сначала застройщики отбирают оптимальные объекты под реновацию. Затем начинают беседы с жильцами, оговаривая с ними условия контракта. Когда согласие будет получено от всех жильцов, то такой контракт будет подписан с каждым из них и нотариально заверен. После этого людей выселяют, предоставляют временное жилье и оплачивают его аренду, а спустя 1-1,5 года заселяют обратно, в уже новый дом.
Эта тема многим интересна, потому что, покупая старое дешевое жилье, можно потом, после реновации, перепродать его намного дороже. Мы не предлагаем ждать годами, пока старый дом попадёт под программу реновации, потому что предлагаем жилье в тех комплексах, где застройщик уже заключил договора с жильцами и новый дом точно будет построен в течение 1-1,5 лет. То есть мы работаем лишь с теми объектами, где уже есть все гарантии.
Можно попытаться найти старый дом с ценой 50-70% от рыночной стоимости, а потом ждать, когда он попадет под программу реновации. Но это практически гиблое дело — ждать можно очень долго и так и не дождаться. Рисков слишком много.
Надо понимать, что строительная компания должна не просто найти старый объект, но уговорить всех жильцов на снос их дома, согласовать условия договора, нотариально его заверить и лишь потом начать работу.
Однако всегда найдется какой-нибудь дедушка, который сердцем прикипел к родному дому, где каждый кирпич наполнен воспоминаниями о его молодости, и который откажется выселяться и давать разрешение на снос.
У меня в практике был случай, когда застройщик шесть месяцев вел переговоры с жильцами, смог их всех убедить и уже пригласил в нотариальную контору для заключения договора. Однако один пожилой мужчина отказался что-либо подписывать, пока компания не назовет новый дом в честь его покойного отца… Но строительная компания не могла на это пойти. В итоге дом уже три года стоит без реновации. Ни застройщик, ни все остальные жильцы так и не смогли этого мужчину уговорить.
Чтобы такого не произошло, я советую покупать только те дома, в которых все жители уже дали свое согласие на снос. Иначе вы рискуете приобрести старое жилье, где жить просто невозможно без капитального ремонта (а это серьезные убытки), но и сдать его за хорошие деньги не выйдет. Такое жилье не будет ликвидным, станет обузой. А если еще вскоре после ремонта дом все-таки решат снести?
Лучше не рисковать и доверять профессионалам из Expert Property — мы подберем оптимальные объекты с гарантированным результатом.
Как выбрать и купить жилье под реновацию?
Купить его можно также, как и обычное жилье. Но, если покупать на стадии котлована, то не придется платить обязательный сбор в 4%, которым облагаются все остальные сделки с недвижимостью. Однако сразу скажу, что очень рискованно самостоятельно подбирать жилье в рамках программы реновации.
Без совета специалиста, глубоко понимающего местный рынок, не обойтись, потому что только специалист подскажет какой комплекс и какой район станут перспективным после реновации, а какие нет. Я советую вкладывать в жилье уже на стадии котлована. Так стоимость объекта будет такой же низкой, как и у старого дома, но зато не придется ждать много лет в очереди на строительство.
Кроме того, на цену очень влияет развитие городской инфраструктуры в районе – только специалист, знакомый с планами муниципалитета по обустройству районов в рамках реновации, может указать оптимальные локации с точки зрения комфорта и удобства. Надо сказать, что по этой программе обновляют не только отдельные дома, но целые жилые массивы или даже районы. Обращать стоит именно на те объекты, которые обновляются системно, вместе с инфраструктурой, а не на отдельные дома под снос.
В целом, математика тут выходит следующая. Представим, что базовая стоимость жилья 1+1 в старом центре Анталии в доме 25+ лет будет 250-300 тыс. лир. На стадии котлована вы за него заплатите уже 400-450 тыс. лир, но это будет уже новое жилье. После введения дома в эксплуатацию эта цена вырастет еще на 20-25%. Плюс через 3-4 года, когда реновация района будет завершена, цена вырастет еще процентов на 20%. Согласитесь, это очень хорошие условия.
Где купить жилье под реновацию?
Наиболее перспективна тут Анталия – «южная столица» Турции. В Анталии по программе реновации активно возводится жилье сразу в нескольких районах. Например, в районе Кепез. Но он далеко от моря, имеет низкую динамику цен (+10-15% в год) и, в целом, считается рабочей окраиной, потому нам мало интересен.
А вот центральные кварталы в районе Муратпаша – совсем другое дело. Самая высокая динамика цен в таких микрорайонах как Енигюн, Бахчелиэвлер, Йылдыз и соседних с ними, где максимальная доходность недвижимости 30-35% годовых.
Тут можно найти жилье в формате 2+1 за 70 тыс. долл. по программе реновации. При этом очень близко море — всего в 500 м — и это самый центр города с вполне приличной публикой, хотя назвать ее элитой тоже нельзя.
На цену также влияет менее развитая инфраструктура чем, например, в Коньяалты. На ее обустройство потребуется еще года 3-4. Также расстояние между домами гораздо меньше. Соответственно, там удается разместить разве что парковку, без излишеств.
Кроме того, процесс реновации в районе еще не завершен и новые дома соседствуют со старыми. Хотя качество непосредственно строительства тут ничуть не хуже, чем в более престижных локациях.
Подобные программы есть также в Стамбуле, в других городах, но ситуация меняется практически каждый месяц — надо быть специалистом, что ее постоянно отслеживать. Я настоятельно рекомендую обращаться ко мне лично, если вы хотите приобрести жилье с наибольшей выгодой и с наименьшими рисками.
Программа реновации обещает высокую прибыль, но тут надо очень хорошо знать рынок и локации. У агентства Expert Property есть огромный опыт работы с разными типами недвижимости, который мы приобрели за два десятилетия на рынке. Мы точно знаем что вам нужно и как это оформить легко, быстро и без лишних затрат.
Дорогие друзья, если эта тема была вам интересна, то обращайтесь к нам за дополнительной информацией – мы занимаемся постоянным мониторингом оптимальных предложений по программе реновации.
Я всегда рада общению с вами!
Ваша Татьяна Гюнеш