Просадка лиры. Как курсы валют влияют на стоимость недвижимости и что нас ждет в будущем

В прошлом году курс турецкой лиры рухнул с 8 до 15 единиц за 1 доллар США. Сейчас ситуация стабилизировалась около отметки в 14 лир за 1 доллар. Уже прошло достаточно времени, чтобы проанализировать реакцию рынка недвижимости и, главное, сделать прогноз на будущее – какова будет ситуация с курсами валют и ценами на жилье до 2025 года.

Рынок недвижимости и рынок валют – две стороны одной медали

В первом квартале 2022 года курс лиры относительно доллара США вполне стабилен, а незначительное проседание с 13 до 14 лир за 1 доллар является не падением турецкой валюты, а укреплением самого доллара на фоне более жесткой монетарной политики Вашингтона. Мы видим, что нестабильность покинула финансовый рынок Турции, не нанеся значительного урона экономике – кризис не случился.

Я уверена, доллар не возьмет такие новые высоты в ближайшие месяцы, потому что для этого нет оснований. Но то, как рынок недвижимости адаптировался к новым условиям позволяет нам сделать прогнозы на ближайшее будущее. Хотя в наше время это дело очень неблагодарное.

Напомню, как первичный, так и вторичный рынок в стране работает с лирой, хотя все цены привязаны к доллару и евро. Рынок сразу же отреагировал на изменение курса валюты в период наибольшего провала. Многие тогда приостановили все продажи, пока пройдет валютный шок.

Другие увеличили прайсы примерно на 25%, сохранив таким образом привязку к доллару. Это случилось, когда правительство зафиксировало курс на 12,13 за 1 доллар. На преодоления валютного шока рынку потребовалось два месяца – в феврале уже все ввели новые расценки и сделки активизировались.

Надо отметить, что этот тренд на обесценивание валют является общемировым и уже не новым. Об этом же и о росте цен на недвижимость в Турции мы говорили и в прошлом году. Он касается не только Турции, но и всех соседних государств, включая постсоветские. Различные политические кризисы его только ускоряют.

Что с остальными активами?

Это же касается всех остальных финансовых и вообще нематериальных активов, которыми торгуют на биржах – посмотрите на акции, сырьевые фьючерсы и другие ценные бумаги. Даже в «развитых» странах биржевые индексы падают. Взгляните на акции Apple или Amazon, на их динамику отрицательную. А ведь это топовые технологические компании, удаленные как от Турции, так и от СНГ.

Нефтяные и прочие сырьевые котировки – они тоже теряют в цене, после зимних пиков. Если падают даже они, вопреки растущему спросу, то это уже такой «каскадный эффект» — одно цепляет другое, охватывая все финансовые рынки мира и наиболее ярко проявляя себя именно на нематериальных активах (валюте, акциях).

Среди причин тут есть как политическая нестабильность, так и противостояние между «развитыми» и «развивающимися» экономиками. Те же Штаты ведут свою монетарную политику таким образом, чтобы замедлить рост развивающихся стран – в том числе и Турции, чья положительная динамика ранее была одной из самых впечатляющих.

У Турции динамичная рыночная экономика, что дает много преимуществ для ведения бизнеса. Но обратной стороной оказалось то, что такая экономика быстрее реагирует на финансовые манипуляции, результатом чего и стал провал лиры.

Потому и валютный кризис у нас случился раньше, чем у других развивающихся государств – в 2021, а не в 2022 году как у остальных. Зато страна лучше остальных подготовилась к возможной нестабильности и чувствует себя вполне уверенно на фоне современных вызовов.

Да, Центральный банк Турции мог и дальше удерживать тогда курс, тратя свои резервы. Но власти приняли решение этого не делать. Они умышленно отпустили курс практически в свободное плавание. Не будем давать этому решению оценку, просто отметим что это было осознанное решение. Возможно чтобы поддержать экспорт и сохранить динамичный свободный рынок в стране.

В данном случае важно, что остальные валюты всех стран, я уверена, и далее будут проседать по отношению к доллару в течение года. Даже в Китае курс юаня скорее всего покажет заметное падение.

Во что вкладывать деньги, чтобы их не потерять в период кризиса

В период любого экономического кризиса в первую очередь страдают банки и сбережения в них. Ставки по депозитам падают, кредиты никому не нужны… Наоборот, люди начинают снимать со счетов и выводят даже те деньги, которые там хранились в ячейках. Все выводят капиталы во что-то более надежное и материальное.

Чаще всего в СНГ в качестве «подушки безопасности» выбирают доллары, золото и недвижимость. Но валюта США тоже дает со временем просадку. К тому же их надо где-то хранить – не будете же вы их держать под подушкой? А если поместить их в банковскую ячейку, то вы все равно сохраните зависимость – если банк «лопнет», то вы свои деньги уже не вернете.

С золотом та же история, но его хранить еще сложнее, чем бумажные деньги, а главное – его сложнее продать. Причем разница цены продажи и покупки тут будет очень большая – вы просто уйдете в убытки.

Золото никогда не обесценится до нуля, потому его берут в долгосрочную перспективу, как «неприкосновенный запас». Однако за него вы так просто ничего не купите и доход с него быстро не получите.

Совсем другое дело – недвижимость: стены из кирпича надежнее, чем из бумаги. Спрос на жилье и землю стремительно растет в наше время. Потому что ценность недвижимости лишь возрастает на фоне обесценивания денег и акций. Жилье и земля имеют надежную ликвидность и не пропадут, даже если обнулятся ваши деньги на банковских счетах.

Почему растет ликвидность жилья? 

Потому что землю мы произвести не можем – население растет, а свободные земельные участки сокращаются. Особенно если речь о самых востребованных локациях у моря. Отсюда рост цен на землю и на жилье т.к. без свободных участков его просто негде будет строить.

Одно цепляет другое – вкладывая в жилье, вы не только сохраняете капитал, но можете его приумножить. Потому что иностранцы из развивающихся стран или даже ЕС точно захотят его у вас приобрести либо арендовать на время. Просто потому, что для жителей богатых стран проживание в Турции это копейки после обвала лиры, да и вложить свои деньги они тоже будут не против.

Еще одна категория людей, которые с радостью купят у вас жилье в Турецкой Республике это жители СНГ, которые уезжают в теплые края на ПМЖ или с целью получения второго гражданства, открывающего своим владельцам буквально весь мир — безвизовый или упрощенный режим в более чем сотню государств, включая ЕС и США.

Именно так – турецкий паспорт дает гораздо больше благ, чем паспорт любой другой приморской страны. В Турции высокий уровень медицины и комфорта, качественное образование и Госуслуги, круглый год свежие фрукты и овощи. Тут тепло даже зимой, много солнца и моря. Плюс вас с радостью примут десятки стран без виз либо с упрощенным визовым режимом, а в США и Великобритании вам даже разрешат завести бизнес.

Еще один плюс Турции – очень легкая форма легализации пребывания в стране для всей семьи: получение вида на жительство и гражданства, открытие и ведение бизнеса, открытие счетов и оформление бизнеса. В мире много стран, где есть море и солнце, но там все намного сложнее с легализацией и с ведением бизнеса иностранцами. А быстрее всего легализоваться можно через приобретение жилья, потому и растет спрос на недвижимость, и растет ее ликвидность.

Как долго тренд будет длиться

 Тенденция ослабления валют развивающихся стран продлится как минимум до 2025 года, если не случится какого-нибудь нового глобального кризиса. Это касается и Турции. А вот что будет позже – прогнозировать сегодня очень сложно.

Соответственно, все это время люди будут активно «заземлять» свои капиталы в надежные активы, среди которых жилье вне конкуренции – особенно если это жилье в благоприятной туристической и деловой зоне. Причем часто инструменты будут комбинировать — например, покупать жилье за криптовалюту.

Безусловно, есть риск коррекции после 2025 года, когда спрос насытится. Возможно он даже немного сократится после нынешних пиков, но он точно не обвалится и скорее всего будет носить временный характер. Просто потому, что фундаментальные основы этого роста никуда не исчезнут – население будет расти, а свободной земли больше не станет.

К тому же, в сфере недвижимости такого не бывает, чтобы стоимость жилья обнулилась. А еще через несколько лет спрос возобновится, но умеренно, до 10-15% годовых, а не так как сейчас – до 70% годовых на наиболее ликвидные объекты за один только 2021 год. Такой высокий темп подорожания не может сохраняться постоянно.

Бесконечно расти нельзя. Это просто нереально. Когда-то обязательно будет «потолок» спроса и я думаю, что это случится не ранее 2025 года. Такой вывод я делаю исходя из нынешней динамики не только продаж, но и строительства новых объектов, а также темпов реновации и выделения новых земельных участков в Турции.

Как специалист я отслеживаю всю эту информацию и потому предлагаю клиентам лучшие варианты из доступных как на первичном рынке (на этапе котлована в том числе), так и на вторичном – наиболее ликвидное жилье это лучший инструмент для борьбы с девальвацией любой валюты.

Недвижимость в Турции это не просто четыре стены и чудесный вид из окна. Это доступ к широчайшему набору преимуществ, а главное — уверенность в завтрашнем дне.