Liranın düşüşü. Döviz kurları gayrimenkulün değerini nasıl etkiler ve gelecekte bizi neler bekliyor?

Geçen yıl, Türk lirasının döviz kuru 1 ABD doları başına 8’den 15 birime düştü. Şimdi durum 1 dolar başına 14 lira civarında istikrar kazandı. Emlak piyasasının tepkisini analiz etmek ve en önemlisi, gelecek için bir tahmin yapmak için yeterli zaman geçti – 2025 yılına kadar döviz kurları ve konut fiyatları ile ilgili durum ne olacak?

Emlak piyasası ve döviz piyasası aynı madalyonun iki yüzüdür

2022’nin ilk çeyreğinde, ABD doları karşısında lira döviz kuru oldukça istikrarlıdır ve 1 dolar başına 13 liradan 14 liraya hafif bir düşüş, Türk para biriminde bir düşüş değil, Washington’un daha sıkı para politikası zemininde doların kendisinin güçlendirilmesidir. İstikrarsızlığın Türk finans piyasasını ekonomiye önemli bir zarar vermeden terk ettiğini görüyoruz – kriz gerçekleşmedi.

Doların önümüzdeki aylarda bu kadar yeni zirvelere çıkmayacağından eminim, çünkü bunu yapmak için hiçbir neden yok. Ancak emlak piyasasının yeni koşullara uyum sağlama şekli, yakın gelecek için tahminlerde bulunmamızı sağlıyor. Her ne kadar zamanımızda bu çok şükürsüz bir görev olsa da.

Ülkedeki hem birincil hem de ikincil piyasaların lira ile çalıştığını, ancak tüm fiyatların dolar ve avroya sabitlendiğini hatırlatmama izin verin. Piyasa, en büyük başarısızlık döneminde döviz kurundaki değişime hemen tepki verdi. Birçoğu daha sonra para birimi şoku geçene kadar tüm satışları askıya aldı.

Diğerleri fiyatları yaklaşık% 25 oranında artırdı, böylece mandalı dolara karşı korudu. Bu, hükümet döviz kurunu 1 dolar başına 12.13 olarak sabitlediğinde oldu. Piyasanın kur şokunun üstesinden gelmesi iki ay sürdü – Şubat ayında herkes yeni fiyatlar getirdi ve işlemler yoğunlaştı.

Para birimlerinin değer kaybına yönelik bu eğilimin küresel olduğu ve artık yeni olmadığı belirtilmelidir. Aynı şeyden ve geçen yıl Türkiye’de emlak fiyatlarındaki artıştan bahsettik. Sadece Türkiye için değil, Sovyet sonrası olanlar da dahil olmak üzere tüm komşu devletler için de geçerlidir. Çeşitli siyasi krizler sadece onu hızlandırır.

Peki ya varlıkların geri kalanı?

Aynı şey, borsalarda işlem gören diğer tüm finansal ve genel olarak maddi olmayan duran varlıklar için de geçerlidir – hisse senetlerine, emtia vadeli işlemlerine ve diğer menkul kıymetlere bakın. “Gelişmiş” ülkelerde bile hisse senedi endeksleri düşüyor. Apple veya Amazon’un hisselerine bir bakın, dinamikleri olumsuz. Ancak bunlar hem Türkiye’den hem de BDT’den uzak, en iyi teknoloji şirketleri.

Petrol ve diğer emtia fiyatları – kış zirvelerinden sonra da fiyat kaybediyorlar. Artan talebe rağmen, onlar bile düşerse, o zaman bu zaten böyle bir “basamaklı etki” dir – biri diğerini yakalar, dünyanın tüm finansal piyasalarını kapsar ve en açık şekilde maddi olmayan duran varlıklarda (para birimi, hisse senetleri) kendini gösterir.

Bunun nedenleri arasında hem siyasi istikrarsızlık hem de “gelişmiş” ve “gelişmekte olan” ekonomiler arasındaki çatışma var. Aynı ABD, para politikasını, daha önce olumlu dinamikleri en etkileyici olanlardan biri olan Türkiye de dahil olmak üzere gelişmekte olan ülkelerin büyümesini yavaşlatacak şekilde yürütmektedir.

Türkiye, iş yapmak için birçok avantaj sağlayan dinamik bir piyasa ekonomisine sahiptir. Ancak dezavantajı, böyle bir ekonominin finansal manipülasyona daha hızlı tepki vermesiydi ve bu da liranın başarısızlığına neden oldu.

Bu nedenle, diğer gelişmekte olan ülkelerden daha önce bir döviz krizi yaşadık – 2021’de ve diğerleri gibi 2022’de değil. Öte yandan, ülke olası istikrarsızlığa diğerlerinden daha hazırlıklı ve modern zorlukların zemininde oldukça kendinden emin hissediyor.

Evet, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası o zaman döviz kurunu tutmaya devam edebilir, rezervlerini harcayabilir. Ancak yetkililer bunu yapmamaya karar verdi. Kasıtlı olarak kursun neredeyse serbestçe yüzmesine izin verdiler. Bu kararı değerlendirmeyeceğiz, sadece bilinçli bir karar olduğunu not edin. Belki de ihracatı desteklemek ve ülkede dinamik bir serbest piyasayı korumak için.

Bu durumda, tüm ülkelerin para birimlerinin geri kalanının, eminim ki, yıl boyunca dolar karşısında batmaya devam etmesi önemlidir. Çin’de bile, yuanın gözle görülür bir düşüş göstermesi muhtemel.

Bir kriz sırasında kaybetmemek için neye yatırım yapmalı

Herhangi bir ekonomik kriz sırasında, bankalar ve içlerindeki tasarruflar ilk acı çekenlerdir. Mevduat faizleri düşüyor, kimsenin krediye ihtiyacı yok… Aksine, insanlar hesaplardan çekilmeye başlar ve orada hücrelerde depolanan parayı bile çekmeye başlar. Herkes sermayeyi daha güvenilir ve maddi bir şeye çeker.

Çoğu zaman BDT’de dolar, altın ve gayrimenkul “güvenlik yastığı” olarak seçilir. Ancak ABD para birimi de zamanla aşağı çekiliyor. Ek olarak, bir yerde saklanmaları gerekir – onları yastığınızın altında tutacak mısınız? Ve eğer onları bir kasaya koyarsanız, o zaman hala bağımlı kalacaksınız – eğer banka “patlarsa”, o zaman paranızı iade etmeyeceksiniz.

Altın ile aynı hikaye, ama saklamak kağıt paradan daha zor ve en önemlisi, satmak daha zor. Dahası, buradaki satış ve satın alma fiyatları arasındaki fark çok büyük olacaktır – sadece kayıplara gireceksiniz.

Altın asla sıfıra düşmez, bu nedenle uzun vadede “acil durum rezervi” olarak alınır. Ancak, bunun için bu kadar kolay bir şey satın alamazsınız ve bundan hızlı bir şekilde gelir elde edemezsiniz.

Gayrimenkul tamamen farklı bir konudur: tuğla duvarlar kağıttan daha güvenilirdir. Konut ve arazi talebi günümüzde hızla artmaktadır. Çünkü gayrimenkulün değeri sadece paranın ve hisselerin amortismanının arka planına karşı artar. Konut ve arazi güvenilir likiditeye sahiptir ve banka hesaplarındaki paranız sıfırlansa bile kaybolmaz.

Konut likiditesi neden artıyor?

Çünkü toprak üretemiyoruz – nüfus artıyor ve boş araziler azalıyor. Özellikle deniz kenarında en çok aranan yerler söz konusu olduğunda. Dolayısıyla arsa ve konut fiyatlarındaki artış, Boş arsalar olmadan, onu inşa edecek hiçbir yer olmayacak.

Bir şey diğerini yakalar – konuta yatırım yaparak, sadece sermayeden tasarruf etmekle kalmaz, aynı zamanda onu artırabilirsiniz. Çünkü gelişmekte olan ülkelerden ve hatta AB’den gelen yabancılar kesinlikle sizden satın almak veya bir süreliğine kiralamak isteyeceklerdir. Çünkü zengin ülkelerin sakinleri için Türkiye’de yaşamak, liranın çöküşünden sonra bir kuruştur ve paralarını yatırmayı da umursamayacaklardır.

Türkiye Cumhuriyeti’nde sizden memnuniyetle konut satın alacak bir başka insan kategorisi, daimi ikamet için sıcak topraklara giden veya kelimenin tam anlamıyla tüm dünyayı sahiplerine açan ikinci bir vatandaşlık elde etmek için ayrılan BDT sakinleridir – AB ve ABD de dahil olmak üzere yüzden fazla devlete vizesiz veya basitleştirilmiş bir rejim.

Bu doğru – Türk pasaportu diğer kıyı ülkelerinin pasaportundan çok daha fazla fayda sağlar. Türkiye, tüm yıl boyunca yüksek düzeyde ilaç ve konfora, kaliteli eğitim ve kamu hizmetlerine, taze meyve ve sebzelere sahiptir. Kışın bile sıcaktır, çok fazla güneş ve deniz vardır. Ayrıca, vizesiz veya basitleştirilmiş bir vize rejimi ile düzinelerce ülke tarafından memnuniyetle kabul edileceksiniz ve ABD ve İngiltere’de bir iş kurmanıza bile izin verilecek.

Türkiye’nin bir başka artısı, tüm aile için ülkede kalmanın yasallaştırılmasının çok kolay bir şeklidir: oturma izni ve vatandaşlık almak, bir işletme açmak ve işletmek, hesap açmak ve bir işletme kaydetmek. Dünyada denizin ve güneşin olduğu birçok ülke var, ancak yasallaştırma ve yabancılar tarafından iş yapma konusunda her şey çok daha karmaşık. Yasallaştırmanın en hızlı yolu konut satın almaktır ve bu nedenle gayrimenkul talebi artmakta ve likiditesi artmaktadır.

Trend ne kadar sürecek?

Gelişmekte olan ülkelerin para birimlerinin zayıflama eğilimi, yeni bir küresel kriz olmadığı sürece en azından 2025 yılına kadar sürecek. Bu Türkiye için de geçerli. Ancak daha sonra ne olacağını bugün tahmin etmek çok zor.

Buna göre, tüm bu zaman boyunca, insanlar sermayelerini, özellikle de elverişli bir turizm ve iş bölgesinde konut ise, konutların rekabet dışı olduğu güvenilir varlıklara aktif olarak “topraklayacaklardır”. Ve çoğu zaman araçlar birleştirilecektir – örneğin, kripto para birimi için konut satın almak için.

Tabii ki, talebin doygun olduğu 2025’ten sonra bir düzeltme riski var. Mevcut zirvelerden sonra biraz küçülebilir, ancak kesinlikle çökmeyecek ve büyük olasılıkla geçici olacaktır. Çünkü bu büyümenin temelleri hiçbir yerde kaybolmayacak – nüfus artacak ve artık özgür toprak olmayacak.

Ek olarak, gayrimenkul alanında, konut maliyetinin sıfırlanması gerçekleşmez. Ve birkaç yıl içinde, talep devam edecek, ancak orta derecede, yılda% 10-15’e kadar ve şimdi olduğu gibi değil – yalnızca 2021’de en sıvı nesneler için yılda% 70’e kadar. Bu kadar yüksek bir fiyat artış oranı kalıcı olarak sürdürülemez.

Süresiz olarak büyüyemezsiniz. Bu sadece gerçekçi değil. Bir gün kesinlikle bir talep “tavanı” olacak ve bunun 2025’ten daha erken olmayacağını düşünüyorum. Bu sonucu, sadece satışların değil, aynı zamanda yeni tesislerin inşasının mevcut dinamiklerine ve Türkiye’deki yeni arsaların yenilenme ve tahsis hızına dayanarak çiziyorum.

Bir uzman olarak, tüm bu bilgileri takip ediyorum ve bu nedenle müşterilere hem birincil pazarda (kazı aşamasında dahil) hem de ikincil piyasada mevcut olan en iyi seçenekleri sunuyorum – en likit konut, herhangi bir para biriminin devalüasyonuyla mücadele etmek için en iyi araçtır.

Türkiye’de emlak sadece dört duvar ve pencereden harika bir manzara değildir. Bu, en geniş avantaj yelpazesine erişim ve en önemlisi – geleceğe duyulan güvendir.