Рекорд за рекордом: как изменился рынок недвижимости Турции за первое полугодие

Август интересен инвесторам тем, что в этом месяце появляется статистика за первое полугодие по всем рынкам, в том числе и по недвижимости. Статистика позволяет подвести итоги первых шести месяцев и оценить перспективы на вторую половину года.

Агентство Expert Property не просто риелтор или брокер – мы работаем как международная инвестиционная компания, которая работает с наиболее прибыльными активами, где лидирует недвижимость, а также торговля, аграрный сектор и т.д.

Мы не просто обеспечиваем наших клиентов комфортабельным жильем – мы вводим соотечественников из СНГ в турецкую экономическую и юридическую систему, предоставляя все возможности, чтобы каждый мог получить максимальную прибыль при минимальных рисках.

Поскольку мы всегда делаем ставку на прозрачность и информированность клиента, то сегодня я расскажу о трендах в сфере недвижимости за последнее полугодие. Благодаря этому, уважаемый читатель, вам будет проще принять решение стоит ли вкладывать свои средства в великолепной Турции.

Первые итоги «нормализации»

После карантина 2020 года экономика Турции серьезно пострадала. Даже чисто психологически этот период было переносить очень сложно – комендантский час в мирное время просто шокировал. Однако в начале этого года власти страны начали выводить страну из локдауна, а в июне ввели политику «нормализации» — экономики, общественной жизни и вообще всех сфер.

Итоги июня, частично июля (полных данных за июль пока нет) и первого полугодия в целом оптимально подходят для того, чтобы оценить результаты этой «нормализации» и составить для себя прогнозы на ближайшее будущее. Отмечу, рынок недвижимости является ключевым индикатором «здоровья» любой экономики и настроений как жителей страны, так и внешних инвесторов.

Итак, за период с января по июнь в сфере жилой недвижимости зафиксировано 552 810 сделок. Это на 11,5% меньше, чем за аналогичный период 2020 года (первые месяцы прошлого года были еще до карантина). Но есть важный нюанс – большая часть сделок в 2021 году были сделаны всего за два месяца, в мае-июне, в то время как остальное время рост сдерживался карантином. Если смотреть по месяцам, то весной и летом 2021 года наблюдается просто взрывной рост продаж.

Так, в июне государственные органы статистики сообщали о 134 731 сделке с жильем, что на 127% выше, чем в мае. В цифровом выражении это самый высокий показатель за последние 9 месяцев. Есть уже и предварительные данные за июль – 107 785 единиц, что значительно ниже, чем в июне.

Почему так? Дело в том, что в июне был силен фактор отложенного спроса, а в июле рынок стал успокаиваться, что на мой взгляд позитивно. Сильнейший взрывной спрос спровоцировал бурный рост цен на недвижимость, что могло угрожать рынку «финансовым пузырем». На мой взгляд, лучше рост цен пусть будет меньше, зато стабильнее – и мы видим, что ситуация постепенно приходит в норму, успокаивается.

Девальвация лиры и стремление «приземлить» капиталы

Вторым фактором, разогнавшим спрос в июне, была девальвация турецкой лиры. Местные инвесторы начали массово скупать наиболее ликвидное жилье и другие активы, чтобы зафиксировать свою «заначку» в турецкой лире и, таким образом, уберечь капиталы от дальнейшей инфляции.

Интересно, что инвесторы опасаются девальвации не только лиры, но и доллара США – по данным Агентства банковского регулирования и надзора Турции, индивидуальные счета граждан в июне сократились на $2,4 млрд: с $161 млрд 964 млн до 159 млрд 564 млн. Деньги массово выводились в том числе и для оплаты сделок в сфере недвижимости.

Однако уже в июле противоречивые настроения на местных финансовых рынках стали спокойнее, экономика показала высокие темпы роста и все вернулось в свою колею. «Нормализация» дала свои результаты, вернув инвесторам оптимизм и душевный покой – пусть и на время, потому что осенью все ждут очередного наступления коронавируса. Впрочем, на этот раз страна будет готова намного лучше и на экономику такого пагубного влияния эта зараза оказать не должна.

Кстати о ценах – по информации REIDIN-GYODER, за последние 12 месяцев цены на недвижимость в Турции выросли на 29,12%. В среднем один квадратный метр «вырос» с 2187 до 2839 турецких лир. Что еще более интересно – самую высокую динамику показывают провинциальные локации, где расположены виллы и загородные дома, на которые в период карантина был наибольший спрос.

Так, наибольший рост цен зафиксирован в провинции Айдын (59%), а наименьший – в Стамбуле и Измире (30%). Анталья расположилась в центре списка с динамикой +40%. Как видим, наибольший прирост идет там, где жилье раньше было дешевым и особым спросом не пользовалось. А вот жилье в крупных городах растет не так активно – просто потому что там и до этого ценники были немаленькие.

Ипотека vs рассрочка

Еще одной интересной тенденцией было постепенное снижение доли ипотеки и параллельный рост рассрочки, а также оплаты наличными – без банков. Например, в июне было выдано 28 878 таких кредитов, а в июле –  всего 20 553, из которых почти четверть приходится на Стамбул. Спад за месяц составил 11,6%. Если сравнивать первое полугодие с аналогичным периодом 2020 года, то разница будет еще заметнее – спад составил 60,9%.

Спрос на ипотеку падает в течение всего года, что заставляет банки снижать ставки. Впрочем, не слишком активно – средняя ипотечная ставка снизилась с январских 18,61% годовых до 17,84% в июле. Динамика августа показывает, что скорее всего ставки годовых продолжат сокращаться. За наличные или при помощи векселей за полугодие было приобретено 448 642 сделок, в то время как ипотеку брали всего 104 168 раз. Это очень красноречиво демонстрирует отношение турок к банкам.

Вторая причина в том, что застройщики все активнее предлагают беспроцентную рассрочку, «сбивая» банковские ставки и делая ипотеку неконкурентной. Средний период, на который теперь можно оформить рассрочку у строительной компании в Турции, вырос до 4 лет. Хотя еще пару лет назад рассрочка более чем на 18 месяцев считалась редкостью.

Подстегивает этот тренд еще и внедрение упомянутых векселей (долговых расписок), которыми можно расплатиться также, как и наличными. Они не так давно были разрешены в Турции для покупки активов, но пользуются все большей популярностью как более удобная альтернатива банковскому кредитованию.

Впрочем, есть и негативная тенденция – из-за высокого спроса на рассрочку, застройщики начинают постепенно повышать размер первоначального взноса, требуя все чаще 60% и более от стоимости жилья. Векселя на недостающую сумму как раз помогают покрыть аппетиты застройщиков.

В целом, лето очень наглядно показало, что турки не очень доверяют банковской системе. Еще раз убеждаюсь, что внедрение в нашей компании продаж через смарт-контракты и криптовалюты было очень правильным и своевременным решением.

Предварительные итоги

Динамика рынка недвижимости показывает, что страна выходит из кризиса и вселяет некоторый оптимизм. Главный вывод будет таким: и власти, и рядовые граждане, и бизнес уже освоились с новыми реалиями коронавирусной эпохи. Все настроены на активный рост как турецкой экономики в целом, так и прибыльности конкретно недвижимости.

Мы видим в Турции как общемировые тенденции, такие как бегство зажиточных граждан из густонаселенных городов в комфортабельные коттеджные поселки, так и сугубо турецкие – такие как опасение дальнейшей девальвации лиры. Также мы видим запрос на альтернативу банковским услугам в формате P2P («друг другу», без посредников), среди которых лидируют векселя и те же криптовалюты.

Во второй части обзора для инвесторов я расскажу непосредственно об иностранном сегменте рынка недвижимости – какие там тренды и тенденции, сколько инвестор может заработать на аренде жилья и в каких городах это делать выгоднее всего. Не пропустите!

Ваша Татьяна Гюнеш