Ağustos ayı yatırımcılar için ilginçtir çünkü bu ay gayrimenkul de dahil olmak üzere tüm piyasalar için yılın ilk yarısına ait istatistikler bulunmaktadır. İstatistikler, ilk altı ayın sonuçlarını özetlememize ve yılın ikinci yarısı için beklentileri değerlendirmemize olanak tanır.

Uzman Emlak Ajansı sadece bir emlakçı veya komisyoncu değildir – gayrimenkulün önde olduğu, ticaretin, tarım sektörünün vb. Önde olduğu en karlı varlıklarla çalışan uluslararası bir yatırım şirketi olarak çalışıyoruz.

Müşterilerimize sadece konforlu konutlar sunmuyoruz – BDT’den vatandaşları Türk ekonomik ve yasal sistemine dahil ediyoruz, herkesin minimum riskle maksimum karı elde edebilmesi için tüm fırsatları sağlıyoruz.

Her zaman şeffaflık ve müşteri farkındalığına odaklandığımız için, bugün son altı aydaki gayrimenkul trendlerinden bahsedeceğim. Bu sayede sevgili okuyucu, muhteşem Türkiye’ye yatırım yapmaya değip değmeyeceğine karar vermeniz daha kolay olacaktır.

“Normalleşme”nin ilk sonuçları

2020 kilitlenmesinden sonra Türkiye ekonomisi ciddi şekilde etkilendi. Tamamen psikolojik olarak bile, bu döneme katlanmak çok zordu – barış zamanında sokağa çıkma yasağı sadece şok ediciydi. Bununla birlikte, bu yılın başında, ülkenin yetkilileri ülkeyi karantinadan çıkarmaya başladılar ve Haziran ayında ekonomi, kamu hayatı ve genel olarak tüm alanlarda bir “normalleşme” politikası başlattılar.

Haziran, kısmen Temmuz (Temmuz ayı için henüz tam bir veri yok) ve bir bütün olarak yılın ilk yarısının sonuçları, bu “normalleşmenin” sonuçlarını değerlendirmek ve yakın gelecek için tahminlerde bulunmak için en uygun olanıdır. Emlak piyasasının, herhangi bir ekonominin ” sağlığının” ve hem ülke sakinlerinin hem de yabancı yatırımcıların ruh halinin önemli bir göstergesi olduğunu belirtmek isterim.

Böylece, Ocak-Haziran döneminde konut gayrimenkulü alanında 552.810 işlem kaydedildi. Bu, 2020’deki aynı döneme göre % 11,5 daha azdır (geçen yılın ilk ayları karantinadan bile önceydi). Ancak önemli bir nüans var – 2021’deki işlemlerin çoğu Mayıs-Haziran aylarında sadece iki ay içinde yapılırken, zamanın geri kalanında büyüme karantina ile sınırlandırıldı. Aylara bakarsanız, 2021’in ilkbahar ve yaz aylarında satışlarda patlayıcı bir artış var.

Böylece, Haziran ayında, devlet istatistik kurumları, Mayıs ayına göre% 127 daha yüksek olan 134.731 konut işlemi bildirdi. Sayısal olarak bakıldığında bu rakam son 9 ayın en yüksek rakamı. Temmuz ayı için zaten ön veriler var – Haziran ayından önemli ölçüde daha düşük olan 107.785 adet.

Bunun nedeni nedir? Gerçek şu ki, Haziran ayında ertelenmiş talep faktörü güçlüydü ve Temmuz ayında piyasa sakinleşmeye başladı, ki bu bence olumlu. En güçlü patlayıcı talep, emlak fiyatlarında hızlı bir artışa neden oldu ve bu da piyasayı bir “finansal balon” ile tehdit edebilir. Benim düşünceme göre, fiyat artışının daha az, ancak daha istikrarlı olmasına izin vermek daha iyidir – ve durumun yavaş yavaş normale döndüğünü, sakinleştiğini görüyoruz.

Liranın devalüasyonu ve sermayeyi “topraklama” arzusu

Haziran ayında talebi hızlandıran ikinci faktör ise Türk lirasındaki devalüasyon oldu. Yerel yatırımcılar, Türk lirasındaki ” depolarını” düzeltmek ve böylece sermayeyi daha fazla enflasyondan korumak için en likit konutları ve diğer varlıkları kitlesel olarak satın almaya başladılar.

İlginçtir ki, yatırımcılar sadece liranın değil, aynı zamanda ABD dolarının da devalüasyonundan korkuyorlar – Türkiye Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’na göre, Haziran ayında vatandaşların bireysel hesapları 2,4 milyar dolar azaldı: 161 milyar 964 milyon dolardan 159 milyar 564 milyon dolara. Emlak işlemleri için ödeme yapmak da dahil olmak üzere büyük ölçüde para çekildi.

Ancak, Temmuz ayında, yerel finansal piyasalardaki çelişkili ruh hali sakinleşti, ekonomi yüksek büyüme oranları gösterdi ve her şey yoluna geri döndü. “Normalleşme” sonuç verdi, yatırımcılara iyimserlik ve gönül rahatlığı getirdi – geçici de olsa, çünkü sonbaharda herkes koronavirüsün bir sonraki başlangıcını bekliyor. Ancak bu sefer ülke çok daha hazırlıklı olacak ve bu enfeksiyonun ekonomi üzerinde bu kadar zararlı bir etkisi olmamalı.

Fiyatlardan bahsetmişken, REIDIN-GYODER’e göre, Türkiye’de gayrimenkul fiyatları son 12 ayda %29,12 arttı. Ortalama olarak, bir metrekare 2187’den 2839 Türk lirasına “büyüdü”. Daha da ilginç olanı, en yüksek dinamiklerin, karantina döneminde en büyük talebin olduğu villaların ve kır evlerinin bulunduğu il konumları tarafından gösterilmesidir.

Böylece en büyük fiyat artışı Aydın ilinde (%59), en küçüğü ise İstanbul ve İzmir’de (%30) kaydedildi. Antalya +%40 dinamikle listenin merkezinde yer alıyor. Gördüğünüz gibi, en büyük artış, konutların ucuz olduğu ve büyük talep görmediği yerlerdi. Ancak büyük şehirlerdeki konutlar o kadar aktif bir şekilde büyümüyor – çünkü orada ve ondan önce fiyat etiketleri oldukça büyüktü.

Mortgage vs taksit planı

Bir başka ilginç eğilim, ipoteklerin payındaki kademeli düşüş ve taksitlerin yanı sıra nakit ödemelerin de bankalar olmadan paralel büyümesiydi. Örneğin, Haziran ayında 28.878 kredi verildi ve Temmuz ayında sadece 20.553 kredi verildi ve bunların neredeyse dörtte biri İstanbul’daydı. Aylık düşüş %11,6 oldu. Yılın ilk yarısını 2020’deki aynı dönemle karşılaştırırsak, fark daha da belirgin olacaktır – düşüş % 60,9 idi.

İpoteğe olan talep yıl boyunca düşüyor ve bu da bankaları oranları düşürmeye zorluyor. Ancak, çok aktif değil – ortalama ipotek oranı Ocak ayında yıllık% 18.61’den Temmuz ayında% 17.84’e düştü. Ağustos ayının dinamikleri, büyük olasılıkla yıllık oranların düşmeye devam edeceğini gösteriyor. Yılın ilk yarısında nakit olarak veya faturalar yardımıyla 448.642 işlem satın alınırken, ipotek sadece 104.168 kez alındı. Bu, Türklerin bankalara karşı tutumunu çok açık bir şekilde göstermektedir.

İkinci sebep, geliştiricilerin giderek daha fazla faizsiz taksit sunmaları, banka oranlarını “düşürmeleri” ve ipotekleri rekabet edemez hale getirmeleridir. Türkiye’de bir inşaat firması ile taksit planı düzenlemenin mümkün olduğu ortalama süre 4 yıla çıktı. Birkaç yıl önce olmasına rağmen, 18 aydan fazla taksitler nadir olarak kabul edildi.

Bu eğilim, nakit olarak olduğu gibi aynı şekilde ödenebilen söz konusu senetlerin (IOU’lar) tanıtılmasıyla da teşvik edilmektedir. Son zamanlarda Türkiye’de varlık alımı için izin verildi, ancak banka kredilerine daha uygun bir alternatif olarak giderek daha popüler hale geliyorlar.

Bununla birlikte, olumsuz bir eğilim de var – taksitlere olan yüksek talep nedeniyle, geliştiriciler peşinatın boyutunu kademeli olarak artırmaya başlıyor ve konut maliyetinin % 60’ını veya daha fazlasını talep ediyor. Eksik miktar için senetler sadece geliştiricilerin iştahını örtmeye yardımcı olur.

Genel olarak, yaz Türklerin bankacılık sistemine gerçekten güvenmediklerini çok açık bir şekilde gösterdi. Bir kez daha, şirketimizde akıllı sözleşmeler ve kripto para birimleri aracılığıyla satışların başlatılmasının çok doğru ve zamanında bir karar olduğuna inanıyorum.

Ön sonuçlar

Emlak piyasasının dinamikleri, ülkenin krizden çıktığını gösteriyor ve bazı iyimserliklere ilham veriyor. Ana sonuç şu olacak: yetkililer, sıradan vatandaşlar ve iş dünyası zaten koronavirüs döneminin yeni gerçeklerine alıştı. Herkes hem bir bütün olarak Türkiye ekonomisinin aktif büyümesi hem de özellikle gayrimenkulün karlılığı için hazırlanmıştır.

Türkiye’de hem zengin vatandaşların yoğun nüfuslu şehirlerden konforlu yazlık yerleşimlere kaçışı gibi küresel eğilimleri hem de liranın daha fazla devalüe edilmesi korkusu gibi tamamen Türk eğilimlerini görüyoruz. Ayrıca, aralarında senetlerin ve aynı kripto para birimlerinin önde geldiği P2P formatında (“birbirlerine”, aracılar olmadan) bankacılık hizmetlerine alternatif bir talep görüyoruz.

Yatırımcılar için incelemenin ikinci bölümünde, doğrudan emlak piyasasının yabancı segmenti hakkında konuşacağım – eğilimler ve eğilimler nelerdir, bir yatırımcının konut kiralamada ne kadar kazanabileceği ve hangi şehirlerde bunu yapmanın en karlı olduğu. Kaçırmayın!

Saygılarımla Tatiana Güneş