Выбирая жилье, человек сначала смотрит, конечно же, на цену, а потом на качество застройки и прочие характеристики. При этом у каждой страны свои традиции, ментальность и понимание комфорта, которые могут сильно влиять на ценообразование и сегментацию рынка. Упустив эти детали, можно получить совсем не то, на что вы надеялись изначально. Чтобы никто не воспользовался вашим незнанием местных традиций и не обманул вас, я составила небольшой чек-лист с советами по подбору и оценке жилья в Турции.
Я расскажу каким оно бывает по типам и классам, чем сегмент эконом отличается от премиального, что такое Айдат и строительный сертификат, чем полезная площадь отличается от общей и многое другое. Я опишу сегодня, что в Турции больше всего влияет на диапазон цен и как по внешним признакам определить действительно качественное жилье.
На что надо обращать внимание при покупке жилья: 5 главных признаков
Понимание того, как устроен местный рынок, очень поможет вам не только в выборе самого жилья, но и покажет кому из продавцов и партнеров в Турции вы можете доверять. Отмечу, уважающее себя и клиента агентство, с устоявшейся репутацией, никогда не продаст недвижимость по завышенной цене. Ответственный агент всегда стремится помочь, подсказать, объяснить. Потому я надеюсь, что мои советы помогут вам избежать ошибок и потерь при выборе недвижимости.
Первое, на что стоит обращать внимание при покупке жилья, это его географическое расположение – регион страны, климатическая зона и т.д. Ключевая особенность именно турецкой недвижимости – чем ближе море, тем цена на нее выше. Это повсеместно в стране, независимо от региона.
Второй пункт – уровень городской инфраструктуры вокруг вашего будущего дома. Сюда входят не только дороги и общественный транспорт, но вообще всё, что может быть необходимо жильцу для комфортной жизни – от школ и аптек до банков и супермаркетов. Важный момент – все это должно быть в пешей доступности. Чем ближе городские блага к дому и чем они лучше, тем дороже будет жилье.
Добавлю, что в Турции вообще не строят жилые комплексы без инфраструктуры, в чистом поле. Одновременно с возведением дома местный муниципалитет закладывает план и создает вместе с застройщиком все основные системы, без которых комплекс не будет сдан в эксплуатацию жильцам. Это не только дороги или водопровод, но и поликлиники, аптеки, школы, продуктовые магазины у дома и т.д. Сразу после заселения жильцам уже должны быть доступны все базовые удобства в пределах нескольких сотен метров вокруг дома. Это считается частью социальной инфраструктуры города.
Как это влияет на цену жилья? Обычная городская инфраструктура считается обязательной, потому на цену жилья влияют только наиболее крупные или значимые объекты, такие как Парк Ататюрка или Луна-парк в Стамбуле, близость к университету, бизнес-центру либо огромному торгово-развлекательному центру. Также на цену влияет расстояние до центральных улиц и важных автомобильных магистралей. Идеальное жилье располагается вблизи всех этих объектов и около моря – такая недвижимость будет самой дорогой.
Третий пункт – внутренняя инфраструктура самого жилого комплекса. Она может быть очень богатой и разнообразной, а может быть представлена только автопарковкой и небольшим озеленением вокруг дома. В Турции в комплексах часто размещают тренажерные залы, сауны, бассейны, паркинг, зону барбекю или хамам, и т.д. В понятие внутренней инфраструктуры также включают охрану и другие службы, которые обслуживают комплекс. Чем меньше развита инфраструктура комплекса, тем оно дешевле.
Такие базовые системы как отопление, водопровод, электросети, газоснабжение и пр. включены во все комплексы и на цену особо не влияют. При покупке жилья, особенно в новострое, надо лишь проследить чтобы все коммуникации были доведены непосредственно до жилья. Проверить сплит-систему, где установлены газовые колонки, есть ли газовая плита и т.д. Также важно посмотреть систему вентиляции и кондиционирования воздуха – в летний зной вам она очень пригодится.
Четвертое, на что я бы советовала обратить внимание покупателям недвижимости в Турции, это те материалы, которые использовались при строительстве и внутренней отделке жилья и всего комплекса в целом. Внешняя отделка дома сразу бросается в глаза, но перед покупкой надо осмотреть также входную зону и, конечно же, сами апартаменты.
Отмечу, все жилье в Турции сдается строителями уже с чистовой отделкой, сантехникой и мебелью. То есть «под ключ». Потому надо обращать внимание на качество и фактуру плитки, отделочных материалов, мебели, сантехники и т.д. Также необходимо проверить систему отопления и подогрева воды, газоснабжение и вообще все внутренние системы дома. Вы должны знать, за что платите.
Последний пятый пункт в этом мини-справочнике, это этажность жилого комплекса, которая также влияет на цену недвижимости и уровень вашего комфорта. Если говорить максимально просто, то чем выше здание, тем дешевле в нем отдельная квартира.
Поясню почему так происходит. На маленьком участке мы можем построить пятиэтажное здание на 5 квартир, а можем на том же участке построить здание на 10 этажей и 100 квартир – в последнем случае застройщик зарабатывает не столько на качестве, сколько на количестве сданных апартаментов. Чем ниже комплекс, тем дороже будет отдельная квартира.
Общая и полезная площадь жилья как фактор ценообразования
Начну эту тему с объяснения что такое «общая» и «полезная» площадь квартиры. Часто так бывает, когда клиент, придя на осмотр жилья, начинает оценивать его площадь, то внезапно оказывается, что она заметно меньше заявленной в описании. Проблема как раз в том, что в Турции по традиции заявляют не полезную, а общую площадь жилья, о чем многие иностранцы не знают.
Учтите, в Турции в полезную площадь включают балконы, террасы и веранды, потому что тут тепло и на там вы сможете проводить 90% времени в году. Я считаю это решение правильным и закономерным, потому что балконы в Турции большие и там принято проводить совместные семейные завтраки и ужины.
Особенно сильные впечатления можно получить на закате, когда с балкона открывается просто сказочный вид на берег и море, в водах которого отражается склоняющееся к закату южное солнце. Это просто незабываемые ощущения и заряд положительных эмоций. Как же можно не включить такое место в полезную площадь жилья?
Долю полезной площади от общей тут вычисляют просто отнимая от нее 15-25%. Например, квартиры формата 2+1 в Турции обычно идут в размере от 90 до 110 кв. м. Но это общая площадь, а не полезная. Если мы вычтем отсюда 15-25%, то получим ту самую полезную площадь квартиры.
В общую площадь закладывается лестничный проем, лифт, подъезд и, возможно, подземная инфраструктура, такая как зал для фитнеса, парковка и прочие удобства. Особо отмечу – паркоместо всегда включается в цену жилья при покупке. Главное обратить внимание на то, закрытая она или открытая, какая у парковки площадь и расположение – уместятся ли там все автомобили жильцов?
Иностранцы меня всегда спрашивают именно об этом, потому что думают, что место на парковке покупается и оплачивается отдельно, как в СНГ. Но в Турции это работает иначе – тут на законодательном уровне закреплено, что жилье можно продавать только если около дома есть обустроенная парковка. Вот такой приятный бонус.
Дело в том, что в Турции очень отличается понимание жилья от того, которое принято в СНГ. Тут объект недвижимости покупается вместе с земельным участком, на котором жилье располагается. Например, если на участке в 10 соток (1000 кв. м) построен дом, а в нем 10 квартир, то каждый владелец квартиры получает в управление и земельный участок площадью 100 кв. м. И именно на этой территории располагается парковка.
Причем как открытая, так и закрытая парковка может быть общей, особенно в небольших комплексах – ваши соседи могут просто занять все свободные места и вам придется оставлять авто на открытой площадке. Но все друг к другу относятся уважительно и конфликтов на этой почве не бывает. Даже если все места на крытой стоянке заняты и автомобиль придется оставить на открытой парковке, то ничего страшного не произойдет – в Турции очень серьезно относятся к безопасности, потому краж практически нет. Закрепление паркоместа за жильцом предлагают только в комплексах премиального уровня.
Что еще влияет на цену?
Особенность турецкого рынка жилья в том, что никто не оценивает его квадратными метрами. Так оценивают исключительно коммерческую недвижимость. Мы можем высчитать самостоятельно квадратуру квартиры, но эта цифра будет очень условной. География и комфорт инфраструктуры комплекса влияет на цену больше, чем площадь. Так, одна квартира может выходить окнами на море либо парк, а вторая точно такая же – на парковочную зону. Апартаменты с приятным видом из окна будут стоить заметно дороже. Причем разница эта может быть очень большой – на 15, 20, а иногда и на 50 тыс. лир, если говорить про жилье премиум-класса.
Следующий важный пункт, который влияет на цену объекта недвижимости, это айдат. Под этим термином в Турции понимают ежемесячную плату за обслуживание комплекса. Его сумма определяется теми благами, которые предоставляются и тем штатом сотрудников, которые комфортно и бесперебойно ваш комплекс обслуживают. Они убирают подъезды и придомовую территорию, чистят бассейны, следят за садом, охраняют приватность аудитории комплекса и т.д.
Чем сложнее инфраструктура жилого комплекса и чем больше там всяческих благ, тем выше айдат. Для одноблочного дома с минимальной инфраструктурой, в среднем по стране, его стоимость будет составлять 80-100 лир в месяц. В премиум сегменте он будет уже 400-500 лир. То есть айдат в Турции стоит в среднем от 15 до 60 долларов в месяц. Если же мы говорим про частную виллу в элитном поселке с собственной инфраструктурой, то там айдат будет намного выше – в среднем около 250 долл. За комфорт экстра-класса придется доплачивать.
Меня часто спрашивают, надо ли платить айдат, если вы планируете приезжать в свое турецкое жилье только пару раз в год на отдых, а все остальное время апартаменты будут пустовать. Вынуждена сказать, что квартплату все равно платить придется, потому что все службы и сотрудники продолжают следить за состоянием комплекса и охранять его. Уход должен быть непрерывным.
Типы жилья по уровню комфорта и цене
В Турции делят жилье по типу – на «эконом», «бизнес», «комфорт» и «премиум». Они соответствуют сегментам рынка жилой недвижимости. Эта классификация сразу дает нам понять, какие удобства может предложить тот или иной жилой комплекс.
Эконом-сегмент отличается суженными эстетическими возможностями и инфраструктурой. Вид из окна такой квартиры вряд ли будет самым приятным и богатым, а сами дома будут стоять близко друг к другу. Обычная массовая городская застройка. Из удобств у комплекса будет лишь парковка и входная зона – никаких спортзалов и саун. То есть придомовая инфраструктура будет минимальной. Кроме того, отделочные материалы будут среднего уровня: недорогая плитка, паркет и стеклопакеты, сантехника попроще.
Комфорт-сегмент – это недвижимость гораздо более высокого уровня, расположенная в более приятной с эстетической точки зрения локации. Вид из окна также будет более интересным и привлекательным. Это будут горы или парки, но точно не промзона или глухая стена рядом стоящего дома. В таком доме вам точно будет комфортно.
Тут будет более развитая внутренняя инфраструктура комплекса, современный дизайн входной группы и украшений жилого комплекса. Может быть обустроенный открытый или закрытый паркинг, бассейн, фитнес-зал, сауна и другие удобства. Отделочные материалы уже будут более дорогие. Сама локация также будет более приятная, с красивым видом и облагороженными зона отдыха, парками и другими городскими благами в пешей доступности.
Бизнес-жилье это еще один класс комфортного жилья, который представлен преимущественно в Стамбуле и Анкаре, в деловой части города. Это локации в районах, где сосредоточены крупные международные корпорации и офисы. В таких апартаментах не только живут, но также ведут свой бизнес в формате home office. Никто тут не будет спрашивать посетителей для чего и к кому они пришли. В семейных же резиденциях это прямо запрещено – там нельзя вести бизнес, а в таких бизнес-комплексах это не только разрешается, но и поощряется. При этом здесь возможна полная конфиденциальность.
Премиум-жилье означает максимальный простор и комфорт во всем. Это жилье самого высокого уровня с потрясающими видами из окна – на море, горы и приятные обустроенные локации с изящным парковым дизайном. Особое требование к самому дорогим апартаментам – ничто не должно перекрывать вид из окна, панорама должна быть максимально открытой и эстетически приятной. Красивейшие ландшафты, открывающиеся из окон, также влияют на итоговую цену жилья самого высокого уровня.
Все городские удобства и развитая инфраструктура будут доступны прямо внутри комплекса или около него. Там также выстраивается полноценная и очень грамотная отельная инфраструктура, которая обеспечивает жильцам максимальный уровень комфорта. В комплексе могут быть зоны с хамамом, фитнес-залы, теннисные корты, сауны, бассейны открытые и закрытые, и т.д. Бонусом будет то, что окружать вас будет соответствующая публика.
Еще один момент – большая площадь таких апартаментов. В премиум-формате мы никогда не увидим формат «1+1» с квадратурой 50 кв. м. Это большие роскошные апартаменты площадью не менее 100 кв. м с самыми дорогими отделочными материалами, наилучшей бытовой техникой и сантехникой.
Классы зданий и их надежность
Поскольку типы жилья и классы зданий постоянно путают, то я хочу сделать особый акцент на этом вопросе. Деление жилья на «эконом», «бизнес» и прочие типы не имеет никакого отношения к строительным параметрам дома. Типы определяют уровень комфорта и эстетические характеристики жилья, а классы – уровень застройки с архитектурной точки зрения и его надежность. При этом классы тоже влияют на цену недвижимости.
Так, классы определяют качество строительных материалов при возведении фундамента, несущих стен и колонн, крыши, штукатурки, прочих отделочных материалов т.д. Сюда же входят параметры всех домовых коммуникаций. Классы зданий определяются специальным сертификатом, который выдается компании-застройщику муниципалитетом по факту окончания строительства.
Сертификаты бывают четырех уровней: «A», «B», «C» и «D». Где «A» — самое лучшее и безопасное здание, с максимальным сроком эксплуатации, а «D», соответственно, его противоположность.
Класс «А» самый высокий. Обычно это многоэтажные бизнес-резиденции в Стамбуле. Тут ставка идет не только на комфорт, но и на повышенную надежность здания. Дома класса «А» строят также в зонах с высокой сейсмической активностью, например, где велик риск землетрясений и нужен самый высокий уровень безопасности.
В зданиях класса «B» чаще всего мы можем увидеть жилье класса «премиум» и «комфорт», реже – «эконом». Такой сертификат обещает высокий комфорт и хорошее качество шумоизоляции, водостойкости, теплоизоляции, крепкий фундамент и стены. Это качественное с архитектурной точки зрения жилье с высоким уровнем надежности.
Здания класса «C» имеют намного более скромные показатели практически по всем показателям – шумоизоляция, водостойкость и т.д. Дома с сертификатом уровня «D» имеют самые низкие показатели комфорта и надежности. Они считаются неблагоприятными для проживания. Их можно встретить только в беднейших районах. О серьезной шумоизоляции, например, тут говорить уже не приходится. Также под большим вопросом остальные строительные параметры. Такие здания возводят иногда даже без свай мелкие компании-однодневки с сомнительной репутацией, с которыми наше агентство категорически не ведет никаких дел.
Добавлю, строительные компании постоянно наращивают качество своих зданий, конкурируют между собой и наращивают лояльность потребителя. Турецкие застройщики очень дорожат своей репутацией и доверием клиентов, что заставляет их с каждым годом совершенствовать свои технологии.
Класс жилья также будет влиять на стоимость недвижимости. Такой сертификат вы всегда можете запросить при покупке жилья напрямую у строительной компании либо через своего риелтора. Мы всегда предоставляем эти сертификаты своим клиентам и рассказываем обо всех нюансах, чтобы покупатель понимал что именно он приобретает. Мы очень дорожим своей репутацией.
Надеюсь, мои советы помогли вам погрузиться во все тонкости рынка жилой недвижимости и теперь вас уже никто и никогда не сможет обмануть. Но, если у вас остались еще вопросы о том, как выбрать идеальное жилье в Турции, то вы всегда можете написать мне в мессенджер по моему личному номеру телефона. Я отвечаю всегда!
Всегда ваша, Татьяна Гюнеш